286 Eigentumswohnungen kaufen am Pratumnak Hill
286 Eigentumswohnungen zum Kauf in Pratumnak Hill, Pattaya • Seite 1 von 15
Der Pratumnak Hill ist Pattayas ruhiger, niedrig bebauter Hügel zwischen Stadt und Jomtien — begrenztes Angebot, Meerblick, Auslandsquote bei jeder Einheit geprüft. Zentral-Pattaya und Jomtien sind je fünf Minuten entfernt, der Cosy Beach liegt am Fuß des Hügels.
Wohnungsmarkt in Pratumnak Hill — berechnet aus 286 aktiven Angeboten (Stand 2026-10-30). Zum vollständigen Marktreport.
Median-Angebotspreis 109.754 ฿/m²
Median-Preis pro m² 5 %
indikative Bruttorendite
Neubauprojekte in Pratumnak Hill
-
Level Pratumnak
Vorverkauf · ab ฿1,93M · Pratumnak Hill -
Sea Sky By Sand
Vorverkauf · ab ฿5,94M · Pratumnak Hill -
Siam Oriental Beach
Vorverkauf · Pratumnak Hill -
The Riviera Malibu
Im Bau · ab ฿4,70M · Pratumnak Hill -
Siam Oriental Oasis
Im Bau · ab ฿3,23M · Pratumnak Hill -
Pattaya Hill Resort
Fertiggestellt · ab ฿4,90M · Pratumnak Hill -
The Place Pratumnak
Fertiggestellt · Pratumnak Hill -
The Winner Pratumnak
Fertiggestellt · Pratumnak Hill -
Siam Ocean View
Fertiggestellt · ab ฿5,90M · Pratumnak Hill -
New Nordic Trend 2
Fertiggestellt · Pratumnak Hill -
C View Residence 2
Fertiggestellt · ab ฿2,10M · Pratumnak Hill -
Sunset Boulevard Residence 1
Fertiggestellt · ab ฿14,00M · Pratumnak Hill
Eigentumswohnung kaufen in Pratumnak Hill
Der Pratumnak Hill liegt zwischen Zentral-Pattaya und Jomtien und ist bewusst anders als beide: Höhenbeschränkungen nahe der Hügelspitze halten große Teile niedrig bebaut, das Angebot ist wirklich begrenzt, und das Gebiet hält seinen Wert besser als die stark frequentierten Beachfront-Streifen. Im Käufermarkt ist Pratumnak die bemerkenswerte Ausnahme — gut gelegene Einheiten mit Auslandsquote werden weiterhin nahe am geforderten Preis verkauft.
Cosy Beach und die Royal-Cliff-Seite bieten Meerblick ohne den Lärm der Beach Road; die Thappraya-Road-Seite gibt schnellen Zugang zur Walking Street und zum Jomtien Beach.
Was kosten Eigentumswohnungen in Pratumnak Hill? (2026)
Pro Quadratmeter wird Pratumnak über Jomtien, aber unter der erstklassigen Wongamat-Beachfront gehandelt. Der Grund ist das Angebot: Auf dem Hügel gibt es kaum noch bebaubare Fläche, Höhenbeschränkungen nahe der Spitze begrenzen, was gebaut werden kann, und neue Projekte sind selten — die Preise werden von Knappheit bestimmt, nicht von den Preisnachlässen, die Pattayas Streifen mit hohem Angebot dominieren.
| Typ | Richtpreis | Hinweise |
|---|---|---|
| Studio | 1,6 Mio. ฿ – 5 Mio. ฿ | Ältere Hanggebäude bis hin zu neueren Meerblick-Türmen |
| 1-Zimmer | 2 Mio. ฿ – 10 Mio. ฿ | Meerblick-Einheiten auf der Cosy-Beach-Seite erzielen den Aufpreis |
| 2-Zimmer | 3,5 Mio. ฿+ | Große Residenzen und Penthouses in Richtung Royal-Cliff-Seite |
Wo in Pratumnak Hill kaufen?
Pratumnak ist klein, doch jede Seite des Hügels lebt anders — verwaltungstechnisch liegt es innerhalb von Nong Prue, eingebettet zwischen Zentral-Pattaya und Jomtien. Aussicht, Lärm und Fußläufigkeit ändern sich innerhalb weniger hundert Meter.
Cosy-Beach-Seite
Der zum Meer gewandte Hang des Hügels — Gebäude mit echtem Meerblick, zu Fuß erreichbar zum kleinen Cosy Beach darunter. Das Nächste, was Pattaya an einem ruhigen Resort-Hang zu bieten hat, nur Minuten von der Walking Street entfernt.
Spitze des Hügels (Buddha Hill)
Ruhig, grün und höhenbeschränkt rund um den Big-Buddha-Tempel. Niedrige Gebäude zwischen den Bäumen — das Wohnen mit der geringsten Dichte in dieser Nähe zu Zentral-Pattaya, geschätzt von Langzeitbewohnern.
Thappraya-Road-Seite
Die praktische Flanke des Hügels entlang der Hauptstraße zwischen Pattaya und Jomtien: Geschäfte, Restaurants und die Baht-Bus-Route direkt vor der Tür, mit der Walking Street und dem Jomtien Beach jeweils wenige Minuten entfernt.
Ausländisches Eigentum in Pratumnak Hill
Ausländer können eine Eigentumswohnung im Freehold auf ihren eigenen Namen besitzen — innerhalb der 49-%-Auslandsquote eines Gebäudes, der sichersten Eigentumsform, die Nicht-Thais in Thailand offensteht. Ist die Quote eines Gebäudes voll, ist ein eingetragenes 30-jähriges Leasehold die übliche Alternative. Wir prüfen den Quotenstatus jeder Einheit vor Ihrer Besichtigung, sodass es beim Grundbuchamt (Land Office) keine Überraschungen gibt.
Auf dem Hügel zählt die 49-%-Auslandsquote mehr als irgendwo sonst in Pattaya: Die beliebtesten Gebäude sind seit Jahren Favoriten internationaler Käufer, sodass die Quote häufig ausgeschöpft ist — und eine Einheit mit „Auslandsquote“ trägt oft einen sichtbaren Preisaufschlag gegenüber demselben Grundriss in der thailändischen Quote.
So läuft der Wohnungskauf in Pratumnak Hill ab — und das kostet er
Der Kauf einer Eigentumswohnung ist ein kurzer, eingespielter Ablauf. Ein Wiederverkauf ist meist in wenigen Wochen abgeschlossen; eine Off-Plan-Einheit wird jetzt reserviert, in Raten nach dem Zahlungsplan des Bauträgers bezahlt und bei Fertigstellung übertragen.
- Auswahl und Quotenprüfung. Vor der Besichtigung prüfen wir, ob die Einheit noch als Freehold auf einen Ausländer übertragen werden kann — oder ob es ein eingetragenes 30-Jahre-Leasehold wäre.
- Einheit reservieren. Eine Reservierungsanzahlung nimmt die Einheit vom Markt, während die Unterlagen geprüft werden. Höhe und Rückzahlungsbedingungen stehen in der Reservierungsvereinbarung.
- Unterlagen prüfen. Der Eigentumstitel der Wohnung und der eingetragene Name, eventuelle Belastungen sowie eine Bestätigung der Eigentümergemeinschaft (Juristic Person), dass alle Hausgelder bezahlt sind.
- Kaufvertrag unterschreiben. Er legt Preis, Zahlungstermine, die Verteilung der Übertragungskosten und den Übertragungstermin fest. Beim Wiederverkauf wird meist eine Anzahlung fällig; Off-Plan-Verträge folgen dem Ratenplan des Bauträgers während der Bauzeit.
- Geld aus dem Ausland überweisen. Für Freehold muss der Kaufpreis in Fremdwährung von einem Konto im Ausland nach Thailand kommen. Die empfangende thailändische Bank stellt dafür ein FET-Formular (Foreign Exchange Transaction) aus, das das Land Office verlangt.
- Übertragung beim Land Office. Restbetrag und Übertragungskosten werden bezahlt, die Wohnung wird am selben Tag auf Ihren Namen eingetragen. Sie müssen dafür nicht in Thailand sein — die Übertragung ist per Vollmacht möglich.
Übertragungskosten im Überblick
| Übertragungsgebühr | 2 % des Schätzwerts | Berechnet auf den Schätzwert des Land Office, der meist unter dem Kaufpreis liegt. Üblicherweise 50/50 zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. |
|---|---|---|
| Specific Business Tax oder Stempelsteuer | 3,3 % oder 0,5 % | 3,3 %, wenn der Verkäufer die Wohnung weniger als fünf Jahre besitzt, sonst 0,5 % Stempelsteuer. In der Regel Sache des Verkäufers. |
| Quellensteuer | Einkommensteuer des Verkäufers | Wird bei der Übertragung einbehalten und normalerweise vom Verkäufer getragen. |
| Sinking Fund | Einmalig, pro m² | Einmaliger Beitrag zur Instandhaltungsrücklage des Gebäudes, vor allem bei Neubauten. |
| Hausgeld | Monatlich, pro m² | Die Betriebskosten des Gebäudes — Neubauten erheben das erste Jahr oft im Voraus bei der Übertragung. |
Wer was zahlt, ist verhandelbar und steht immer im Kaufvertrag — wir nennen Ihnen die genauen Beträge für eine Einheit, bevor Sie reservieren. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
- Begrenztes AngebotHöhenbeschränkter Hügel — kaum noch bebaubare Fläche, neue Projekte sind selten.
- Wertstabil im KäufermarktGut gelegene Einheiten mit Auslandsquote verkaufen weiterhin nahe am geforderten Preis.
- 5 Minuten in beide RichtungenZwischen Zentral-Pattaya und Jomtien — der Cosy Beach liegt am Fuß des Hügels.
Eigentumswohnung kaufen in Pratumnak Hill — häufige Fragen
Warum ist Pratumnak teurer als Jomtien?
Knappheit. Der Pratumnak Hill ist ein kleines Gebiet mit begrenzter Fläche, Höhenbeschränkungen nahe der Hügelspitze und sehr wenigen Neubauprojekten, sodass das Angebot nur langsam wächst — das Gegenteil des großvolumigen Beachfront-Streifens von Jomtien. Diese Knappheit schlägt sich in den Preisen nieder: Pratumnak wird zu einem höheren Quadratmeterpreis gehandelt als Jomtien, und gut gelegene Einheiten mit Auslandsquote werden selbst im Käufermarkt von 2026 noch nahe am geforderten Preis verkauft, während Gebiete mit hohem Angebot deutlich stärkere Preisnachlässe erleben.
Können Ausländer eine Eigentumswohnung am Pratumnak im Freehold besitzen?
Ja. Nach dem thailändischen Condominium Act können Ausländer eine Eigentumswohnung am Pratumnak im Freehold auf ihren eigenen Namen besitzen, solange ausländische Käufer nicht mehr als 49 % der gesamten Wohnfläche des Gebäudes halten. Weil der Hügel bei internationalen Käufern so beliebt ist, ist bei vielen der bekanntesten Gebäude von Pratumnak die Auslandsquote bereits vollständig ausgeschöpft — in diesem Fall sind ein eingetragenes 30-jähriges Leasehold oder ein Kauf innerhalb der thailändischen Quote die Alternativen. Pearl Property prüft den Status der Auslandsquote jeder Pratumnak-Einheit, die wir anbieten, bevor Sie besichtigen.
Eignet sich Pratumnak für eine Vermietungsinvestition?
Ja, mit einem anderen Profil als Jomtien. Die Mietnachfrage in Pratumnak wird von Langzeitmietern und Überwinterern geprägt — europäische Ruheständler und Remote-Worker, die monate- statt tageweise bleiben. Die Fluktuation ist niedriger als in Jomtiens tourismusgetriebenem Markt, was weniger Leerstandswochen, weniger Abnutzung und stabilere Einnahmen bedeutet. Die Einstiegspreise sind höher, sodass die Bruttorenditen typischerweise etwas niedriger ausfallen als bei den besten Jomtien-Angeboten — die Wiederverkaufswerte auf dem Hügel haben sich jedoch historisch besser gehalten.
Wie weit ist Pratumnak vom Strand und vom Stadtzentrum entfernt?
Der Pratumnak Hill liegt direkt zwischen Zentral-Pattaya und Jomtien. Der Cosy Beach liegt am Fuß des Hügels und ist von vielen Gebäuden auf dieser Seite zu Fuß erreichbar; die Walking Street und Zentral-Pattaya sind mit dem Auto oder Motorrad-Taxi etwa fünf Minuten entfernt, und der Jomtien Beach liegt in etwa derselben Entfernung in die andere Richtung. Die Baht-Bus-Route entlang der Thappraya Road verbindet den Hügel für wenige Baht pro Fahrt sowohl mit Pattaya als auch mit Jomtien.
Gibt es Höhenbeschränkungen am Pratumnak Hill?
Ja. Die Bauhöhe ist nahe der Hügelspitze rund um den Bereich des Big-Buddha-Tempels beschränkt, was große Teile von Pratumnak niedrig bebaut und grün hält. Für Eigentümer ist das ein Vorteil, kein Nachteil: Beschränkte Höhe bedeutet ein beschränktes Angebot, geschützte Meerblicke von den Hängen und ein ruhigeres, weniger dicht bebautes Wohngefühl als irgendwo sonst in dieser Nähe zu Zentral-Pattaya — all das stützt den langfristigen Wiederverkaufswert.
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