Le droit immobilier thaïlandais pour les acheteurs étrangers (2026): propriété, titres de propriété, fiscalité et location

En Thaïlande, les étrangers peuvent détenir un lot de copropriété en pleine propriété, à condition que le quota étranger de l'immeuble (49 % de la surface vendable) ne soit pas atteint. En revanche, ils ne peuvent pas posséder de terrain. Une maison ou une villa est donc généralement détenue par le biais d'un droit enregistré sur le terrain : un bail d'une durée maximale de 30 ans ou un droit Sap Ing Sith. Ce guide de Pearl Property Pattaya présente les lois qui comptent en pratique : propriété, titres de propriété, vérifications préalables, frais de mutation, taxe annuelle, location et revente. Il aborde également les montages à éviter.

1. Ce que les étrangers peuvent et ne peuvent pas posséder

Condominiums : pleine propriété (freehold) en vertu du Condominium Act

En vertu du Condominium Act B.E. 2522, un étranger peut détenir un lot de copropriété en son nom propre. Deux conditions s'appliquent :

• Quota étranger : au maximum 49 % de la surface totale vendable d'un immeuble peut appartenir à des étrangers. Une fois le quota atteint, les lots restants ne peuvent être enregistrés qu'au nom d'acheteurs thaïlandais. Vérifiez toujours le quota avant de verser un acompte ; consultez notre guide sur la vérification du quota étranger.
• Fonds provenant de l'étranger : le prix d'achat doit être transféré en Thaïlande en devises étrangères. Pour les virements supérieurs à 50,000 USD, la banque thaïlandaise destinataire délivre un formulaire de transaction de change (Foreign Exchange Transaction form, FET, également appelé Tor Tor 3). Le Land Office (bureau foncier) exige ce document pour enregistrer le lot au titre du quota étranger. Conservez-le précieusement, car vous en aurez également besoin pour rapatrier les fonds hors de Thaïlande lors de la revente.

Terrains et maisons : pas de pleine propriété pour les étrangers (Land Code)

Le Land Code (Code foncier) n'autorise pas les particuliers étrangers à posséder un terrain. Les principales voies légales pour acquérir une maison ou une villa sont les suivantes :

• Bail enregistré (Code civil et commercial, art. 540) : jusqu'à 30 ans, enregistré au Land Office. Le bâtiment lui-même peut appartenir à l'étranger, grâce à un permis de construire ou à un transfert à son nom. Des options de renouvellement peuvent être prévues au contrat, mais il s'agit d'une promesse, et non d'un droit enregistré. Leur opposabilité à un futur propriétaire du terrain ou à ses héritiers est incertaine. Considérez un bail comme valant 30 ans, et tout ce qui va au-delà comme un bonus.
• Sap Ing Sith (Real Right Act B.E. 2562 / 2019) : un droit réel enregistré sur un terrain ou des constructions pour une durée maximale de 30 ans. Il peut être cédé, hypothéqué et transmis par succession sans le consentement du propriétaire, et il subsiste en cas de vente du terrain. Plus récent et moins éprouvé auprès des Land Offices qu'un bail, il doit être rédigé par un avocat.
• Droit de superficie (art. 1410) : un droit enregistré permettant de posséder une construction sur le terrain d'autrui, souvent combiné à un bail.
• Usufruit (art. 1417) : le droit d'utiliser un terrain et d'en percevoir les fruits, généralement à vie. Il est courant lorsque le terrain appartient à un conjoint thaïlandais.
• Voies BOI ou investissement de 40 millions de THB : elles existent sur le papier, mais sont rarement praticables pour des acheteurs particuliers.

Des baux plus longs, allant jusqu'à 50 ans, n'existent que pour les biens commerciaux et industriels, en vertu d'une loi distincte. Des projets de baux résidentiels de 99 ans ont été évoqués à plusieurs reprises, mais aucun n'a été adopté.

Sociétés thaïlandaises et prête-noms : la voie risquée

Acheter un terrain par l'intermédiaire d'une société à responsabilité limitée thaïlandaise n'est légal que si les actionnaires thaïlandais sont de véritables investisseurs ayant apporté leurs propres fonds. Une société dont les actionnaires thaïlandais sont des « prête-noms » (nominees) est illégale au regard du Foreign Business Act et du Land Code. C'est le cas, par exemple, d'actionnaires détenant des parts contre rémunération, ou d'un étranger contrôlant la société au moyen d'accords parallèles ou d'actions de préférence privant les actionnaires thaïlandais de tout droit réel. Les sanctions comprennent des amendes, des peines de prison et la vente forcée du terrain. Les autorités ont renforcé les contrôles à l'encontre des sociétés prête-noms ; consultez notre analyse de la répression des montages prête-noms. Pour la plupart des acheteurs étrangers, un condominium en pleine propriété, ou un bail ou un Sap Ing Sith dûment enregistré, constitue le choix le plus sûr.

2. Titres de propriété : quels documents sont sûrs

• Chanote (Nor Sor 4 Jor) : le titre de propriété complet, avec des limites cadastrales relevées et fixées par GPS. C'est la référence à rechercher.
• Nor Sor 3 Gor : un certificat d'usage confirmé avec des limites relevées. Il peut être vendu et loué, mais il est moins précis qu'un Chanote. Sa conversion en Chanote est souvent possible.
• Nor Sor 3 : les limites ne sont pas correctement relevées, et toute vente nécessite une période de publicité. À traiter avec prudence.
• Sor Kor 1, Por Bor Tor 5, Sor Por Kor 4-01 : des documents de possession ou issus de la réforme agraire. Ils sont soit incessibles, soit ne confèrent aucune véritable propriété. À éviter.
• Les lots de copropriété disposent de leur propre titre (Chanote de lot de copropriété, Or Chor 2), délivré pour chaque lot une fois l'immeuble enregistré en tant que condominium.

3. Vérifications préalables avant de signer

Un avocat agissant pour votre compte, et non pour celui du vendeur ou du promoteur, doit vérifier les points suivants :

• Recherche de titre au Land Office : le propriétaire actuel, ainsi que les hypothèques, servitudes, baux ou décisions de justice enregistrés sur le bien.
• Pour les programmes neufs : les antécédents du promoteur, la propriété du terrain, le permis de construire, l'approbation EIA (étude d'impact environnemental, obligatoire pour les grands condominiums) et l'échéancier de paiement. Consultez notre guide de la vente sur plan (VEFA).
• Pour les condominiums en revente : le quota étranger, ainsi qu'une attestation de non-dette délivrée par le syndicat de copropriété (juristic person) certifiant l'absence d'impayés de charges communes ou de fonds de réserve. Consultez neuf ou revente.
• Pour les maisons et terrains : les droits d'accès par la route, la couleur de zonage du plan d'urbanisme, des permis de construire conformes à la construction réalisée, et l'historique en matière d'inondations ou de drainage.

4. Contrats

• Contrat de réservation : il bloque le lot moyennant un petit acompte. Vérifiez si l'acompte est remboursable et à quelles conditions.
• Contrat de vente (Sale and Purchase Agreement, SPA) : il fixe le prix, l'échéancier de paiement, la date d'achèvement, les spécifications, les pénalités de retard de livraison et la répartition des frais de mutation. Exigez une version anglaise que vous comprenez, et faites-la relire avant de signer.
• Contrat de bail (pour les maisons) : durée, enregistrement, formulation du renouvellement, conséquences du décès de l'une ou l'autre des parties, et droit de cession ou de sous-location.

5. Frais de mutation et répartition

Tous les frais sont réglés au Land Office le jour du transfert. Selon le poste, ils sont calculés sur la valeur estimée par le Treasury Department (département du Trésor) ou sur le prix de vente :

Les promoteurs de programmes neufs annoncent souvent « droits de mutation partagés 50/50 » ou en prennent une partie à leur charge à titre promotionnel. Dans les transactions de revente à Pattaya, les vendeurs négocient parfois un partage de l'ensemble des frais à 50/50. La répartition est celle prévue par le SPA : lisez-le donc avant de signer. Pour une vue d'ensemble, y compris les coûts annuels, consultez notre guide de la fiscalité immobilière en Thaïlande et ce que coûte la détention d'un condominium à Pattaya.

6. Taxe annuelle : la Land and Building Tax

Depuis 2020, le Land and Building Tax Act a remplacé l'ancienne House and Land Tax, qui prélevait 12,5 % de la valeur locative, ainsi que la taxe locale de développement. La taxe est calculée sur la valeur estimée et l'usage du bien. Les biens résidentiels sont imposés à des taux faibles, à partir de 0,02 % par an. Une résidence principale éligible peut être exonérée jusqu'à un certain seuil. L'usage commercial ou « autre » est imposé à partir de 0,3 %. Pour un condominium type à Pattaya, le montant est modeste, souvent de quelques centaines à quelques milliers de bahts par an.

7. Mettre votre bien en location

• Hotel Act (séjours de moins de 30 jours) : louer un logement à la journée ou à la semaine, ou pour moins de 30 jours, relève de l'activité hôtelière et nécessite une licence d'hôtel. Les lots de copropriété privés ne peuvent pas en obtenir, de sorte que les locations de courte durée de type Airbnb en condominium sont généralement illégales. De nombreux immeubles les interdisent également dans leur règlement. Les locations au mois et à l'année sont autorisées. Consultez location au mois ou à l'année.
• TM30 : lorsqu'un locataire étranger emménage, le propriétaire ou le responsable du logement (house master) doit le déclarer à l'Immigration dans les 24 heures. Cette démarche peut être effectuée en ligne.
• Imposition des loyers : les revenus locatifs tirés d'un bien situé en Thaïlande sont imposables en Thaïlande au titre de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, après un abattement forfaitaire pour frais. Votre pays de résidence peut également les imposer. Les propriétaires allemands, par exemple, liront avec intérêt notre article sur l'imposition en Allemagne des revenus locatifs thaïlandais.
• Conditions du bail : consignez le dépôt de garantie, le préavis, les charges (eau, électricité) et l'état des lieux dans un contrat de bail écrit.

8. Revendre et rapatrier les fonds

Un propriétaire étranger peut revendre un condominium en pleine propriété à un autre étranger, dans la mesure où le quota de l'immeuble le permet, ou à un acheteur thaïlandais. Le vendeur règle généralement la Specific Business Tax ou le droit de timbre ainsi que la retenue à la source, et les droits de mutation sont partagés selon ce qui a été convenu. Pour rapatrier le produit de la vente, votre banque vous demandera l'original du formulaire FET ou l'avis de crédit de l'achat, ainsi que les documents de vente. C'est pourquoi il est essentiel de conserver vos documents dès le jour de l'achat.

9. Permis de construire et zonage

Les constructions neuves et les transformations importantes nécessitent un permis en vertu du Building Control Act. À Pattaya, le permis est délivré par Pattaya City. Le plan d'urbanisme attribue à chaque secteur une zone de couleur qui limite l'usage, l'emprise au sol et la hauteur des constructions, avec des restrictions plus strictes à proximité du littoral. Si vous achetez un terrain pour construire, vérifiez la zone et la voie d'accès avant de vous engager. Si vous achetez une maison achevée, vérifiez que le permis correspond à ce qui a réellement été construit.

10. Succession

Un condominium détenu par un étranger peut être légué à des héritiers, qui peuvent être étrangers dans la mesure où le quota le permet. Les héritiers qui ne peuvent pas détenir le lot doivent le vendre dans un délai déterminé. Un bail ne se transmet aux héritiers que si le contrat le prévoit, d'où l'importance de sa rédaction. Pearl Property recommande d'établir un testament thaïlandais distinct pour les actifs situés en Thaïlande, en complément du testament rédigé dans votre pays d'origine.

Comment Pearl Property Pattaya vous accompagne

Pearl Property Pattaya accompagne les acheteurs étrangers à Pattaya depuis 2015. Pour chaque acquisition, nous :

• vérifier le quota étranger et le promoteur avant tout versement d'acompte ;
• vous expliquer la répartition des frais prévue dans le contrat ;
• coordonner avec votre banque les formalités liées au formulaire FET ;
• vous accompagner au bureau foncier (Land Office) le jour du transfert de propriété.

Pour un examen juridique indépendant, nous travaillons avec Lawyers for Expats Thailand. Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique. Les lois et les taux évoluent : faites donc toujours examiner votre achat par un avocat thaïlandais agréé. Contactez notre équipe. Nous vous conseillons en anglais, en allemand, en thaï, en français et en chinois.

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