Mieteinnahmen aus Thailand richtig versteuern: DBA, Progressionsvorbehalt und was das Finanzamt wirklich sehen will

Kurz beantwortet: Mieteinnahmen aus einer thailändischen Immobilie werden in Thailand besteuert — nach einem Pauschalabzug von 30 % progressiv mit bis zu 35 %. In Deutschland sind sie trotzdem anzugeben. Das Doppelbesteuerungsabkommen von 1967 verhindert die doppelte Belastung, führt aber regelmäßig zum Progressionsvorbehalt: Die Einkünfte bleiben freigestellt, heben aber Ihren Steuersatz auf das übrige Einkommen.

Kaum ein Thema wird beim Kauf so konsequent übergangen wie dieses. Renditeversprechen werden brutto kommuniziert, die Steuerfrage auf „das klärt Ihr Steuerberater“ verschoben. Das ist bequem, aber es verzerrt die Kalkulation — und zwar in beiden Ländern.

Wer mit 7 % Bruttorendite kalkuliert und die deutsche Progression ausblendet, rechnet sich die Anlage schön. Die ehrliche Zahl liegt deutlich darunter — und ist immer noch gut.

— Peer Johannsen, Managing Director, Pearl Property Pattaya (seit 2015)

Was in Thailand anfällt

Thailand besteuert Einkünfte, die im Land erzielt werden — unabhängig davon, wo Sie leben und welches Visum Sie haben. Für Mieteinnahmen gilt:

• Ein Pauschalabzug von 30 % für Werbungskosten wird ohne Nachweis gewährt. Alternativ können tatsächliche Kosten angesetzt werden, wenn sie höher sind und belegt werden.
• Der verbleibende Betrag unterliegt der progressiven Einkommensteuer mit Sätzen bis 35 %.
• Bei Vermietung an Unternehmen wird häufig eine Quellensteuer einbehalten, die auf die Jahressteuer angerechnet wird.

Für die typische Eigentumswohnung mit moderaten Mieteinnahmen bewegt sich die tatsächliche thailändische Belastung nach Pauschalabzug und Freibeträgen meist im unteren Bereich der Progression.

Was in Deutschland passiert

Als unbeschränkt Steuerpflichtiger unterliegen Sie dem Welteinkommensprinzip: Sämtliche Einkünfte sind anzugeben, auch solche aus Thailand. Hier greift das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Thailand, in Kraft seit dem 1. Januar 1967.

Für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen weist das Abkommen das Besteuerungsrecht dem Belegenheitsstaat zu — also Thailand. Deutschland stellt die Einkünfte frei, berücksichtigt sie aber beim Steuersatz. Das ist der Progressionsvorbehalt.

Der Progressionsvorbehalt an einem Beispiel

Vereinfacht und ohne Anspruch auf Vollständigkeit — die Wirkungsrichtung ist entscheidend, nicht die exakte Zahl:

Die thailändischen Einkünfte werden also nicht selbst besteuert, verteuern aber die Steuer auf Ihr deutsches Einkommen. Je näher Sie an einer Progressionsstufe liegen, desto spürbarer ist der Effekt.

Was das Finanzamt sehen will

Die Einkünfte gehören in die Anlage AUS der Einkommensteuererklärung. Vorhalten sollten Sie:

• Mietverträge und Zahlungsnachweise über den Veranlagungszeitraum
• Abrechnungen der Hausverwaltung über Hausgeld und Nebenkosten
• Belege über die thailändische Steuerzahlung
• Nachweise über Verwaltungs- und Instandhaltungskosten
• Umrechnungsgrundlage in Euro — nachvollziehbar und einheitlich angewandt

Wer über eine Verwaltungsgesellschaft oder ein Rental-Programm vermietet, sollte auf einer jährlichen Abrechnung bestehen, die Bruttomiete, einbehaltene Kosten und Auszahlung getrennt ausweist. Eine reine Auszahlungsübersicht reicht für die deutsche Erklärung selten aus.

Der häufigste Fehler

Nicht die Nichtangabe — sondern die Annahme, das Doppelbesteuerungsabkommen mache die Einkünfte in Deutschland irrelevant. Freistellung heißt nicht Nichterwähnung. Wer die Einkünfte weglässt, riskiert bei späterer Kenntnis des Finanzamts eine Korrektur samt Zinsen, obwohl der materielle Steuereffekt oft überschaubar gewesen wäre.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich in Thailand eine Steuererklärung abgeben?

Wenn Sie dort Mieteinnahmen erzielen, grundsätzlich ja. Die Pflicht besteht unabhängig vom Visum und davon, ob Sie sich im Land aufhalten.

Ändert sich etwas, wenn ich dauerhaft nach Thailand ziehe?

Erheblich. Mit Aufgabe des deutschen Wohnsitzes endet in der Regel die unbeschränkte Steuerpflicht, und der Progressionsvorbehalt entfällt für die thailändischen Einkünfte. Das ist eine der wenigen Gestaltungen mit echtem Hebel — und gehört sauber geplant.

Wie werden Einnahmen aus kurzfristiger Vermietung behandelt?

Steuerlich wie andere Mieteinnahmen. Beachten Sie aber, dass die kurzfristige Vermietung von Eigentumswohnungen in Thailand gesonderten Regeln unterliegt und in vielen Anlagen durch die Hausordnung untersagt ist.

Kann ich thailändische Steuer in Deutschland anrechnen?

Bei der Freistellungsmethode stellt sich die Anrechnungsfrage nicht — die Einkünfte werden in Deutschland nicht besteuert, nur beim Satz berücksichtigt. Welche Methode konkret greift, prüft Ihr Steuerberater anhand der Einkunftsart.

Gilt das auch für den Verkaufsgewinn?

Veräußerungsgewinne folgen eigenen Regeln und werden ebenfalls vom Abkommen erfasst. Das Thema behandeln wir gesondert im Artikel zum Verkauf.

Der nächste Schritt

Vor dem Kauf lohnt eine einzige Rechnung: Ihre erwartete Nettomiete nach thailändischer Steuer, Hausgeld und Verwaltung — und daneben der Effekt auf Ihren deutschen Steuersatz. Wir liefern Ihnen die belastbaren Miet- und Kostenzahlen für die Objekte Ihrer Auswahl; die steuerliche Einordnung gehört zu Ihrem Steuerberater.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag gibt den Stand Juli 2026 wieder und dient der allgemeinen Information. Er stellt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar und ersetzt keine individuelle Prüfung Ihres Falls. Gesetze, Gebühren und Verwaltungspraxis in Thailand können sich ändern. Ziehen Sie für Ihre konkrete Gestaltung eine thailändische Anwaltskanzlei sowie einen Steuerberater mit Auslandsbezug hinzu. Eine Haftung für Vollständigkeit und Richtigkeit wird nicht übernommen.

Herausgegeben von Pearl Property Pattaya — deutsch-thailändische Immobilienagentur in Pattaya seit 2015. Beratung auf Deutsch und Englisch.

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