Als deutscher Eigentümer in Thailand verkaufen: Steuern, Rückführung des Erlöses und realistische Vermarktungsdauer

Kurz beantwortet: Beim Verkauf fallen in Thailand Übertragungsgebühr, Quellensteuer und je nach Haltedauer Stempel- oder Sondergeschäftssteuer an — bei Verkauf innerhalb von fünf Jahren 3,3 % statt 0,5 %. Die Rückführung des Erlöses ist unproblematisch, wenn Sie das FET-Formular aus dem Kauf vorlegen können. Für die Vermarktung sollten Sie je nach Objekt und Preisvorstellung drei bis zwölf Monate einplanen.

Über den Einstieg wird viel geschrieben, über den Ausstieg fast nichts. Dabei entscheidet sich am Verkauf, ob die Anlage funktioniert hat — und wer die Verkaufsseite vorher kennt, kauft anders ein.

Die beste Zeit, über den Verkauf nachzudenken, ist vor dem Kauf. Wer eine Einheit wählt, für die es einen breiten Käuferkreis gibt, hat das Problem später schlicht nicht.

— Peer Johannsen, Managing Director, Pearl Property Pattaya (seit 2015)

Was beim Verkauf in Thailand anfällt

Die Fünf-Jahres-Grenze ist der wichtigste steuerliche Hebel: Wer innerhalb von fünf Jahren nach Erwerb verkauft, zahlt 3,3 % Sondergeschäftssteuer statt 0,5 % Stempelsteuer. Bei einem Verkaufspreis von 7 Mio. ฿ ist das ein Unterschied von rund 196.000 ฿. Wenn der Verkauf zeitlich flexibel ist, lohnt der Blick auf das Erwerbsdatum.

Die Rückführung des Erlöses

Hier zahlt sich aus, was Sie beim Kauf richtig gemacht haben. Das FET-Formular belegt, dass das Kapital ursprünglich als Fremdwährung aus dem Ausland eingeführt wurde. Mit diesem Nachweis ist die Rückführung des Verkaufserlöses ins Ausland unproblematisch.

Fehlt das Formular, wird es aufwendiger: Die Bank verlangt dann andere Nachweise über die Mittelherkunft, und der Vorgang zieht sich. Bewahren Sie das FET deshalb über die gesamte Haltedauer auf — es ist kein Kaufdokument, sondern ein Verkaufsdokument.

Praktischer Ablauf: Verkaufserlös auf Ihr thailändisches Konto, Vorlage von FET, Kaufvertrag und Steuerbelegen bei der Bank, dann Rückführung in der gewünschten Währung.

Was in Deutschland zu beachten ist

Der Veräußerungsgewinn ist in Deutschland anzugeben. Das Doppelbesteuerungsabkommen weist das Besteuerungsrecht für Gewinne aus unbeweglichem Vermögen dem Belegenheitsstaat zu, also Thailand; in Deutschland wirkt sich der Gewinn typischerweise über den Progressionsvorbehalt aus.

Ob und wie die deutsche Spekulationsfrist für Auslandsimmobilien greift, hängt vom Einzelfall ab und gehört zum Steuerberater — nicht zum Makler. Wichtig ist nur, dass Sie den Vorgang nicht unerwähnt lassen.

Wie lange die Vermarktung dauert

Realistisch sind drei bis zwölf Monate. Was den Unterschied macht:

• Preisrealismus. Der häufigste Grund für lange Vermarktungszeiten ist eine Preisvorstellung, die sich am eigenen Kaufpreis orientiert statt am aktuellen Markt.
• Eigentumsform. Freehold-Einheiten haben einen deutlich breiteren Käuferkreis als Leasehold.
• Ausländerquote. Ist die Quote im Gebäude voll, fällt der ausländische Käuferkreis weg — ein erheblicher Nachteil, den Sie beim Kauf schon mitdenken sollten.
• Zustand und Möblierung. Eine bezugsfertige, gepflegte Wohnung verkauft sich schneller als eine renovierungsbedürftige mit Preisabschlag.
• Unterlagen. Vollständige Dokumentation — Chanote, FET, Hausgeldbescheinigung — verkürzt die Abwicklung spürbar.

Was Sie schon beim Kauf für den Verkauf tun können

1. Freehold wählen, wo möglich — der breiteste Käuferkreis.
2. Gebäude mit freier Ausländerquote bevorzugen.
3. FET-Formular dauerhaft archivieren, Original und Kopie getrennt.
4. Gängige Grundrisse und Größen wählen statt Sonderlösungen.
5. Unterlagen über Renovierungen und Anschaffungen sammeln.
6. Die Fünf-Jahres-Grenze im Kalender haben.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich den gesamten Verkaufserlös ins Ausland überweisen?

Ja, bei ordnungsgemäßem Nachweis der Mittelherkunft. Das FET-Formular aus dem Kauf ist dafür das zentrale Dokument.

Was, wenn ich das FET-Formular verloren habe?

Fragen Sie zunächst bei der damals empfangenden Bank nach einer Zweitschrift. Gelingt das nicht, sind andere Nachweise über die Mittelherkunft nötig — mit entsprechendem Aufwand.

Lohnt es sich, die Fünf-Jahres-Grenze abzuwarten?

Bei einem Verkauf kurz vor Ablauf oft ja — der Unterschied zwischen 3,3 % und 0,5 % ist erheblich. Rechnen Sie den Steuervorteil gegen Haltekosten und Marktentwicklung.

Wer trägt die Übertragungsgebühr?

Marktüblich ist eine Teilung, aber es ist Verhandlungssache und gehört ausdrücklich in den Kaufvertrag.

Muss ich für den Verkauf nach Thailand reisen?

Nicht zwingend. Der Termin am Land Office lässt sich über eine notarielle Vollmacht abwickeln.

Der nächste Schritt

Wenn Sie einen Verkauf erwägen, ist der erste sinnvolle Schritt eine belastbare Preiseinschätzung anhand tatsächlich erzielter Verkaufspreise in Ihrer Anlage — nicht anhand der Angebotspreise, die online stehen. Wir erstellen Ihnen diese Einschätzung und sagen Ihnen offen, wenn Warten die bessere Option ist.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag gibt den Stand Juli 2026 wieder und dient der allgemeinen Information. Er stellt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar und ersetzt keine individuelle Prüfung Ihres Falls. Gesetze, Gebühren und Verwaltungspraxis in Thailand können sich ändern. Ziehen Sie für Ihre konkrete Gestaltung eine thailändische Anwaltskanzlei sowie einen Steuerberater mit Auslandsbezug hinzu. Eine Haftung für Vollständigkeit und Richtigkeit wird nicht übernommen.

Herausgegeben von Pearl Property Pattaya — deutsch-thailändische Immobilienagentur in Pattaya seit 2015. Beratung auf Deutsch und Englisch.

Kontakt: info@pearlpropertypattaya.com • WhatsApp