Acheter un appartement à Pattaya en tant qu’étranger : le guide complet de la propriété
Par Peer Johannsen, Directeur général·Publié le ·Dernière vérification
Oui — un étranger peut légalement posséder un appartement en copropriété (condominium) à Pattaya, en pleine propriété et à son propre nom. La loi thaïlandaise sur les copropriétés (Condominium Act) autorise les non-Thaïlandais à détenir ensemble jusqu’à 49 % de la surface totale des lots d’un immeuble. Les lots compris dans ces 49 % sont vendus en « quota étranger » (foreign freehold) ; les 51 % restants relèvent du « quota thaï ».
C’est la forme de propriété la plus sûre accessible aux étrangers en Thaïlande, et la raison pour laquelle le condo — et non la maison ou le terrain — est la porte d’entrée naturelle des acheteurs internationaux. Ce guide explique le quota, les solutions pour les terrains et les villas, la manière de transférer légalement les fonds et les étapes de l’achat.
L’essentiel
- Un étranger peut posséder un condo à Pattaya en pleine propriété, à son nom, tant que le quota étranger de 49 % de l’immeuble n’est pas épuisé.
- Le prix d’achat doit être transféré en Thaïlande en devises étrangères ; la banque réceptrice délivre un certificat Foreign Exchange Transaction (FET), exigé pour enregistrer la pleine propriété étrangère au bureau foncier (Land Office).
- Si le quota étranger d’un immeuble est complet, le même lot peut généralement être acquis par un bail enregistré de 30 ans maximum.
- Un étranger ne peut pas posséder de terrain à son nom — pour une maison ou une villa, le bâtiment peut être à votre nom, le terrain étant détenu par un droit de superficie enregistré (Sap Ing Sith) ou un bail enregistré, chacun pour 30 ans maximum.
- Les frais d’acquisition pour l’acheteur représentent environ 1 % du prix pour un bien neuf acheté au promoteur et environ 3 à 6 % pour un bien de revente ; une revente se conclut généralement en 4 à 8 semaines.
Comment un étranger détient un bien à Pattaya
| Structure | Idéal pour | Durée | Remarques |
|---|---|---|---|
| Pleine propriété étrangère (quota étranger) | Lots en copropriété (condos) | Pleine propriété perpétuelle, à votre nom | Possible tant que le quota étranger de 49 % de l’immeuble n’est pas atteint. L’option la plus sûre ; les fonds doivent entrer en Thaïlande en devises (certificat FET). |
| Bail enregistré (leasehold) | Condos dont le quota étranger est complet ; le terrain sous une maison ou une villa | Bail enregistré de 30 ans maximum | Le bail est inscrit sur le titre au Land Office. Les renouvellements ne sont qu’une promesse contractuelle : comptez donc sur 30 ans ; un avocat indépendant doit rédiger les conditions. |
| Sap Ing Sith (droit de superficie) | Maisons et villas — le bâtiment à votre nom, le terrain sous ce droit | Droit réel enregistré de 30 ans maximum | Inscrit au Land Office ; peut être vendu, hypothéqué et transmis sans l’accord du propriétaire du terrain. Nous ne recommandons plus de passer par une société thaïlandaise en raison de la répression des actionnaires prête-noms. |
Les étapes de l’achat pour un étranger
- Réserver le lot — Signez un contrat de réservation et versez un dépôt pour retirer le lot du marché pendant les vérifications.
- Vérifications et contrat — Un avocat immobilier indépendant vérifie le titre (Chanote), contrôle le quota étranger restant de l’immeuble, confirme l’absence de dettes sur le lot et relit le contrat de vente.
- Transférer les fonds (FET) — Virez le prix d’achat en Thaïlande en devises étrangères. La banque thaïlandaise réceptrice délivre un certificat Foreign Exchange Transaction (FET) — le document exigé par le Land Office pour enregistrer la pleine propriété étrangère.
- Transfert au Land Office — L’acheteur et le vendeur (ou leurs mandataires) effectuent le transfert de propriété au Land Office, paient les droits de mutation et les taxes, et le nouveau titre est établi au nom de l’acheteur.
Questions fréquentes
Un étranger peut-il acheter un appartement à Pattaya ?
Oui. Un étranger peut posséder un lot en copropriété à Pattaya en pleine propriété, à son nom, à condition que l’immeuble n’ait pas épuisé son quota étranger de 49 %. C’est la forme de propriété la plus sûre accessible aux non-Thaïlandais en Thaïlande.
Qu’est-ce que le quota étranger de 49 % ?
La loi thaïlandaise sur les copropriétés autorise les étrangers à détenir ensemble jusqu’à 49 % de la surface totale des lots d’un immeuble en pleine propriété. Les lots compris dans ces 49 % sont vendus en « quota étranger » ; les 51 % restants relèvent du « quota thaï ». Pearl Property vérifie le quota étranger restant pour chaque lot avant la visite ou la réservation.
Quelle est la différence entre pleine propriété (freehold) et bail (leasehold) en Thaïlande ?
La pleine propriété signifie que le bien vous appartient sans limite de durée — possible pour les étrangers sur les condos dans le quota de 49 %. Le leasehold est un bail enregistré de 30 ans maximum, et non le titre lui-même (les renouvellements ne sont qu’une promesse contractuelle). Avec le Sap Ing Sith, c’est la solution pour le terrain sous une maison ou une villa, et pour un condo dont le quota étranger est complet.
Comment un étranger paie-t-il un appartement en Thaïlande ?
Les fonds doivent être transférés en Thaïlande depuis l’étranger, en devises. La banque thaïlandaise réceptrice délivre ensuite un certificat Foreign Exchange Transaction (FET), légalement requis pour enregistrer la pleine propriété étrangère au Land Office. Nous vous accompagnons pour le virement et les formalités.
Que faire si le quota étranger de l’immeuble est déjà complet ?
Si le quota étranger de 49 % est épuisé, le même lot peut généralement être acquis par un bail enregistré de 30 ans maximum. Nous vérifions et vous indiquons toujours le statut du quota à l’avance, pour éviter toute surprise.
Un étranger peut-il posséder un terrain ou une villa à Pattaya ?
Pas en pleine propriété à son nom — la loi thaïlandaise réserve la propriété foncière aux ressortissants thaïlandais. Pour une maison ou une villa, le bâtiment peut être enregistré à votre nom, tandis que le terrain est détenu par un droit de superficie enregistré (Sap Ing Sith) ou un bail enregistré, chacun pour 30 ans maximum — comptez sur 30 ans, les renouvellements n’étant qu’une promesse contractuelle. Nous ne recommandons plus de passer par une société thaïlandaise. Un avocat indépendant doit structurer et sécuriser le montage.
Quels sont les frais d’achat d’un appartement à Pattaya ?
Comptez environ 1 % du prix pour un lot neuf acheté au promoteur et environ 3 à 6 % pour une revente (droits de mutation de 2 % plus taxes — le contrat de vente fixe qui paie quoi), plus les charges de copropriété et une contribution unique au fonds d’amortissement (sinking fund). Une revente se conclut généralement en 4 à 8 semaines.
Sources
- Condominium Act B.E. 2522 (1979), texte anglais — la limite de 49 % pour la propriété étrangère — Department of Lands (cadastre thaïlandais)
- Propriété étrangère de lots en copropriété en Thaïlande, y compris succession et quota de 49 % (en anglais) — Tilleke & Gibbins
- La Cour suprême thaïlandaise annule les renouvellements automatiques des baux de longue durée (article 540 du Code civil et commercial : 30 ans maximum, en anglais) — Addleshaw Goddard, 2025
Appartements à vendre à Pattaya·Jomtien·Pratumnak·Wongamat·Notre agence