Condo neuf ou de revente à Pattaya\u00a0? Les vrais coûts, risques et avantages

Presque toute recherche de condo à Pattaya se résume à une seule décision : acheter du neuf (ou sur plan), ou acheter un bien en revente ? Les deux peuvent être la bonne réponse. Tout dépend de vos priorités, de votre calendrier et de la manière dont vous arbitrez entre risque et valeur. Ce comparatif, pensé avant tout pour l’acheteur et proposé par Pearl Property Pattaya, passe en revue les facteurs qui font réellement la différence.

En un coup d’œil

Quota étranger : souvent le facteur décisif

La loi thaïlandaise permet aux étrangers de détenir ensemble jusqu’à 49 % de la surface vendable d’un immeuble en pleine propriété (freehold). Dans un projet neuf, ce quota étranger est généralement encore ouvert : acquérir un logement en pleine propriété à votre propre nom est donc simple. Dans un immeuble de revente plus ancien et prisé, le quota étranger peut déjà être atteint, et seuls les logements déjà détenus par des étrangers peuvent être cédés à un autre étranger.

Ne contournez pas un quota complet au moyen d’un prête-nom ou d’une structure de société thaïlandaise. La répression contre les prête-noms s’est intensifiée ; voir la répression des prête-noms. Vérifiez d’abord le statut du quota pour le logement concerné ; voir ce qu’il faut vérifier avant de verser tout acompte.

Prix au mètre carré

Les biens en revente coûtent presque toujours moins cher au m² qu’un programme neuf comparable dans le même secteur, et sur le marché actuel, favorable aux acheteurs, beaucoup se négocient en dessous du prix demandé. Les constructions neuves se vendent plus cher en raison de leur conception moderne, de leurs garanties et de leurs équipements. Ne comparez pas les prix affichés. Comparez le prix au m² de biens réellement équivalents (même secteur, étage similaire, vue comparable) pour voir ce que la prime vous apporte vraiment. Les niveaux de prix actuels figurent dans le coût d’un appartement à Pattaya et dans nos condos à vendre actualisés en temps réel.

Date d’emménagement et risques de la vente sur plan

Un bien en revente est une valeur connue. Vous pouvez l’habiter ou le louer immédiatement, sans aucun risque lié à la construction. Un achat sur plan implique d’attendre la fin des travaux, souvent au prix d’entrée le plus bas et avec des paiements échelonnés. La contrepartie, c’est le risque : vous dépendez du promoteur pour une livraison dans les délais et conforme au cahier des charges, et vos versements vont généralement directement au promoteur. Pour réduire ce risque :

• vérifiez les réalisations achevées du promoteur et demandez à voir au moins un projet terminé et livré ;
• lisez les clauses de livraison et de remboursement du contrat ;
• choisissez un échéancier de paiement concentré sur l’achèvement.

Voir la vente sur plan vaut-elle le risque ?

État de l’immeuble et fonds de réserve

C’est là que les acheteurs en revente se font piéger. Un logement bon marché ne l’est pas vraiment si l’immeuble présente :

• un fonds de réserve épuisé ;
• des travaux d’entretien reportés ;
• une personne morale de copropriété (juristic person, l’organe de gestion) peu solide.

Vous risquez de devoir faire face plus tard à des appels de fonds exceptionnels ou à des charges communes en hausse. Pour toute revente, demandez les états financiers de la personne morale de copropriété et le solde du fonds de réserve, et vérifiez l’évolution des charges communes mensuelles. Les immeubles neufs démarrent avec un fonds de réserve tout neuf ; la question est alors de savoir s’il sera bien géré après la livraison. Voir les charges de copropriété à Pattaya.

Potentiel locatif

Un bien en revente peut générer des loyers dès le premier jour, et vous pouvez consulter son historique locatif. Un logement neuf se loue bien une fois terminé, mais c’est aussi le cas de tous les autres logements neufs livrés au même moment dans le même immeuble, ce qui peut faire baisser les loyers la première année. Dans tous les cas, raisonnez en chiffres nets, après charges, ameublement et vacance locative. N’oubliez pas que les séjours de moins de 30 jours nécessitent une licence hôtelière en vertu de la loi sur l’hôtellerie (Hotel Act). Voir ce que recherchent réellement les locataires à Pattaya.

Liste de contrôle : inspection et vérifications préalables (due diligence)

• Revente :
  • inspectez le logement lui-même pour repérer dégâts des eaux, âge de la climatisation et usure générale ;
  • vérifiez que le titre de propriété (Chanote) correspond bien au vendeur ;
  • obtenez l’attestation de non-dette (debt-free letter) confirmant que les charges communes sont réglées avant le transfert.
• Neuf / sur plan :
  • vérifiez les réalisations du promoteur, ses permis et l’approbation de l’étude d’impact environnemental (EIA) ;
  • faites relire le contrat de vente par un avocat indépendant ;
  • confirmez l’échéancier des paiements et les conditions d’achèvement ;
  • inspectez le logement lors de la remise des clés.
• Dans les deux cas :
  • confirmez le quota étranger ;
  • convenez de qui paie quels frais de transfert (les frais de transfert de 2 % sont généralement partagés, et les taxes du vendeur lui incombent légalement) ;
  • transférez les fonds d’achat depuis l’étranger en devises étrangères et conservez le formulaire FET.

Que devriez-vous acheter ?

Penchez pour le neuf / sur plan si vous recherchez la certitude du quota en pleine propriété, des agencements et des équipements modernes ainsi que des paiements échelonnés, et que vous pouvez attendre l’achèvement. Penchez pour la revente si vous souhaitez un prix au m² plus bas, une occupation ou des revenus locatifs immédiats, un emplacement établi et un logement que vous pouvez inspecter physiquement, à condition que l’immeuble soit bien géré. En pratique, la meilleure décision consiste à comparer côte à côte les chiffres de deux biens précis, l’un neuf et l’autre en revente.

Comment Pearl Property Pattaya vous accompagne

Pearl Property Pattaya commercialise à la fois des programmes neufs et des biens en revente : nous n’avons donc aucune raison de vous orienter dans un sens plutôt que dans l’autre. Indiquez-nous votre budget et nous vous présenterons côte à côte des options comparables en neuf et en revente, vérifierons le quota et les finances de l’immeuble, et vous expliquerons les chiffres en détail. Contactez notre équipe ou parcourez nos annonces. Nous vous conseillons en anglais, en allemand, en thaï, en français et en chinois.

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Publié par Pearl Property Pattaya — agence immobilière germano-thaïlandaise à Pattaya depuis 2015. Conseil en le français, l'anglais, l'allemand, le thaï et le chinois, à l'oral comme à l'écrit.

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