Thailändisches Immobilienrecht für ausländische Käufer (2026): Eigentum, Eigentumsurkunden, Steuern und Vermietung

Von Peer Johannsen, Managing Director, Pearl Property Pattaya • Veröffentlicht: 4. März 2026 • Zuletzt aktualisiert: 26. September 2026 • 9 Min. Lesezeit

Die Regeln, die tatsächlich für den Kauf, den Besitz, die Vermietung und den Verkauf von Immobilien in Pattaya als Ausländer gelten: Eigentum (Freehold) an Eigentumswohnungen, Pachtverträge, Eigentumsurkunden, Übertragungskosten und der Hotel Act.

Ausländer können in Thailand eine Eigentumswohnung uneingeschränkt besitzen, sofern die Ausländerquote des Gebäudes (49 % der verkaufsfähigen Fläche) noch nicht ausgeschöpft ist. Grundbesitz ist ihnen hingegen nicht gestattet. Ein Haus oder eine Villa wird in der Regel über ein eingetragenes Recht am Grundstück gehalten: eine Pacht (Lease) von bis zu 30 Jahren oder ein Sap-Ing-Sith-Recht. Dieser Leitfaden von Pearl Property Pattaya erläutert die in der Praxis relevanten Gesetze: Eigentum, Eigentumsurkunden, Due Diligence, Übertragungskosten, jährliche Steuern, Vermietung und Verkauf. Außerdem erfahren Sie, welche Konstruktionen Sie meiden sollten.

1. Was Ausländer besitzen dürfen und was nicht

Eigentumswohnungen: Eigentum (Freehold) nach dem Condominium Act

Nach dem Condominium Act B.E. 2522 darf ein Ausländer eine Eigentumswohnung auf seinen eigenen Namen erwerben. Dabei gelten zwei Voraussetzungen:

Ausländerquote: Höchstens 49 % der gesamten verkaufsfähigen Wohnfläche eines Gebäudes dürfen sich in ausländischem Besitz befinden. Ist die Quote ausgeschöpft, können weitere Einheiten nur noch auf thailändische Käufer eingetragen werden. Lassen Sie sich die Quote stets bestätigen, bevor Sie eine Anzahlung leisten; lesen Sie dazu unseren Leitfaden zur Prüfung der Ausländerquote.
Mittel aus dem Ausland: Der Kaufpreis muss in Fremdwährung nach Thailand überwiesen werden. Bei Überweisungen über USD 50.000 stellt die empfangende thailändische Bank ein Foreign Exchange Transaction Form aus (FET, auch Tor Tor 3 genannt). Das Grundbuchamt (Land Office) benötigt dieses Dokument, um die Einheit im Rahmen der Ausländerquote einzutragen. Bewahren Sie es sorgfältig auf, denn Sie benötigen es auch, um das Geld bei einem späteren Verkauf wieder aus Thailand auszuführen.

Grundstücke und Häuser: kein Eigentum für Ausländer (Land Code)

Der Land Code erlaubt ausländischen Privatpersonen keinen Grundbesitz. Die wichtigsten rechtlichen Wege zu einem Haus oder einer Villa sind:

Eingetragene Pacht (Zivil- und Handelsgesetzbuch, § 540): bis zu 30 Jahre, eingetragen beim Grundbuchamt. Das Gebäude selbst kann im Eigentum des Ausländers stehen, sofern die Baugenehmigung oder die Übertragung auf seinen Namen lautet. Verlängerungsoptionen können in den Vertrag aufgenommen werden, sie sind jedoch lediglich ein Versprechen und kein eingetragenes Recht. Ihre Durchsetzbarkeit gegenüber einem künftigen Grundstückseigentümer oder dessen Erben ist ungewiss. Rechnen Sie bei einer Pacht mit 30 Jahren und betrachten Sie alles darüber hinaus als Bonus.
Sap Ing Sith (Real Right Act B.E. 2562 / 2019): ein eingetragenes dingliches Recht an Grundstücken oder Gebäuden für bis zu 30 Jahre. Es kann ohne Zustimmung des Eigentümers verkauft, beliehen und vererbt werden und bleibt auch bei einem Verkauf des Grundstücks bestehen. Da es neuer ist und bei den Grundbuchämtern weniger erprobt als eine Pacht, sollten Sie es von einem Anwalt aufsetzen lassen.
Superficies (§ 1410): ein eingetragenes Recht, ein Gebäude auf fremdem Grund zu besitzen, häufig in Kombination mit einer Pacht.
Nießbrauch (Usufruct, § 1417): das Recht, ein Grundstück zu nutzen und dessen Erträge zu ziehen, in der Regel auf Lebenszeit. Üblich ist es, wenn das Grundstück einem thailändischen Ehepartner gehört.
BOI- oder 40-Millionen-THB-Investitionsmodelle: Diese existieren auf dem Papier, sind für private Käufer jedoch selten praktikabel.

Längere Pachtverträge von bis zu 50 Jahren gibt es nach einem gesonderten Gesetz nur für Gewerbe- und Industrieimmobilien. Vorschläge für 99-jährige Wohnpachtverträge wurden wiederholt diskutiert, bislang jedoch nicht umgesetzt.

Thailändische Gesellschaften und Strohmänner: der riskante Weg

Der Erwerb von Grundstücken über eine thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung ist nur dann legal, wenn die thailändischen Gesellschafter echte Investoren sind, die eigenes Kapital einbringen. Eine Gesellschaft, deren thailändische Gesellschafter lediglich „Strohmänner“ (Nominees) sind, ist nach dem Foreign Business Act und dem Land Code illegal. Beispiele sind Gesellschafter, die ihre Anteile gegen Entgelt halten, oder ein Ausländer, der die Gesellschaft über Nebenabreden oder Vorzugsaktien kontrolliert, die den thailändischen Gesellschaftern ihre tatsächlichen Rechte entziehen. Die Strafen reichen von Geldbußen über Freiheitsstrafen bis zum Zwangsverkauf des Grundstücks. Die Behörden gehen verstärkt gegen Strohmann-Gesellschaften vor; lesen Sie dazu unsere Analyse zum Vorgehen gegen Strohmann-Konstruktionen. Für die meisten ausländischen Käufer ist eine Eigentumswohnung im Freehold oder eine ordnungsgemäß eingetragene Pacht bzw. ein Sap-Ing-Sith-Recht die sicherere Wahl.

Prüfung thailändischer Immobiliendokumente vor dem Kauf

2. Eigentumsurkunden: Welche Dokumente sicher sind

Chanote (Nor Sor 4 Jor): die vollwertige Eigentumsurkunde mit per GPS vermessenen Grundstücksgrenzen. Dies ist der Standard, den Sie anstreben sollten.
Nor Sor 3 Gor: eine Bescheinigung über die bestätigte Nutzung mit vermessenen Grenzen. Das Grundstück kann verkauft und verpachtet werden, die Urkunde ist jedoch weniger präzise als ein Chanote. Eine Umwandlung in einen Chanote ist oft möglich.
Nor Sor 3: Die Grenzen sind nicht ordnungsgemäß vermessen, und für einen Verkauf ist eine öffentliche Bekanntmachungsfrist erforderlich. Hier ist Vorsicht geboten.
Sor Kor 1, Por Bor Tor 5, Sor Por Kor 4-01: Besitz- oder Landreformdokumente. Sie sind entweder nicht übertragbar oder verschaffen kein echtes Eigentum. Meiden Sie diese.
Eigentumswohnungen verfügen über eine eigene Einheitsurkunde (Chanote für eine Eigentumswohnung, Or Chor 2), die für jede Einheit ausgestellt wird, sobald das Gebäude als Condominium eingetragen ist.

3. Due Diligence vor der Unterzeichnung

Ein Anwalt, der Ihre Interessen vertritt – nicht die des Verkäufers oder Bauträgers –, sollte Folgendes prüfen:

Grundbuchrecherche beim Grundbuchamt: den aktuellen Eigentümer sowie Hypotheken, Dienstbarkeiten, Pachtverträge oder Gerichtsbeschlüsse, die für die Immobilie eingetragen sind.
Bei Neubauprojekten: die Erfolgsbilanz des Bauträgers, die Eigentumsverhältnisse am Grundstück, die Baugenehmigung, die UVP-Genehmigung (EIA, erforderlich bei größeren Condominiums) und den Zahlungsplan. Siehe unseren Leitfaden zu Off-Plan-Käufen.
Bei Wiederverkaufswohnungen: die Ausländerquote sowie eine Unbedenklichkeitsbescheinigung der Eigentümergemeinschaft (Juristic Person), die bestätigt, dass kein Hausgeld und keine Beiträge zur Instandhaltungsrücklage offenstehen. Siehe Neubau vs. Wiederverkauf.
Bei Häusern und Grundstücken: Wegerechte für die Zufahrtsstraße, die Farbe der Zone im Bebauungsplan, Baugenehmigungen, die dem tatsächlich errichteten Gebäude entsprechen, sowie die Historie in Bezug auf Überschwemmungen und Entwässerung.

4. Verträge

Reservierungsvereinbarung: sichert Ihnen die Einheit gegen eine geringe Anzahlung. Prüfen Sie, ob die Anzahlung erstattungsfähig ist und unter welchen Bedingungen.
Kaufvertrag (Sale and Purchase Agreement, SPA): regelt Preis, Zahlungsplan, Fertigstellungstermin, Ausstattung, Vertragsstrafen bei verspäteter Übergabe sowie die Verteilung der Übertragungskosten. Bestehen Sie auf einer englischen Fassung, die Sie verstehen, und lassen Sie diese vor der Unterzeichnung prüfen.
Pachtvertrag (bei Häusern): Laufzeit, Eintragung, Formulierung der Verlängerungsklausel, Regelungen für den Todesfall einer der Parteien sowie das Recht zur Abtretung oder Unterverpachtung.

Unterzeichnung eines Immobilienkaufvertrags in Pattaya

5. Übertragungskosten und wer sie trägt

Sämtliche Kosten werden am Tag der Übertragung beim Grundbuchamt bezahlt. Je nach Position werden sie auf Grundlage des amtlichen Schätzwerts des Treasury Department oder des Kaufpreises berechnet:

Kostenart	Satz	Üblicherweise getragen von
Übertragungsgebühr	2 % des Schätzwerts	Verhandelbar, oft 50/50 geteilt
Specific Business Tax	3,3 % des höheren Betrags aus Schätzwert oder Kaufpreis, nur wenn der Verkäufer die Immobilie weniger als 5 Jahre besessen hat	Verkäufer
Stempelsteuer	0,5 %, nur wenn keine Specific Business Tax anfällt	Verkäufer
Quellensteuer	Privater Verkäufer: progressiver Satz auf den Schätzwert. Verkaufende Gesellschaft: 1 % des höheren Werts	Verkäufer
Eintragung der Hypothek (bei Finanzierung)	1 % des Darlehensbetrags	Käufer

Bauträger von Neubauprojekten werben häufig mit „Übertragungsgebühr 50/50 geteilt“ oder übernehmen im Rahmen einer Promotion einen Teil davon. Bei Wiederverkäufen in Pattaya handeln Verkäufer mitunter eine hälftige Teilung sämtlicher Kosten aus. Maßgeblich ist stets die Regelung im Kaufvertrag – lesen Sie ihn daher vor der Unterzeichnung. Einen vollständigen Überblick einschließlich der laufenden Kosten bieten unser Leitfaden zu Immobiliensteuern in Thailand und unser Artikel Was eine Eigentumswohnung in Pattaya kostet.

6. Jährliche Steuer: die Land and Building Tax

Seit 2020 ersetzt der Land and Building Tax Act die frühere House and Land Tax, die 12,5 % auf den Mietwert erhob, sowie die lokale Entwicklungssteuer. Die Steuer richtet sich nach dem Schätzwert und der Nutzung der Immobilie. Wohnimmobilien werden mit niedrigen Sätzen ab 0,02 % pro Jahr besteuert. Ein qualifizierter Hauptwohnsitz kann bis zu einem Schwellenwert steuerfrei sein. Gewerbliche oder „sonstige“ Nutzung wird ab 0,3 % besteuert. Für eine typische Eigentumswohnung in Pattaya fällt die Steuer gering aus, oft zwischen einigen Hundert und einigen Tausend Baht pro Jahr.

7. Vermietung Ihrer Immobilie

Hotel Act (Aufenthalte unter 30 Tagen): Die Vermietung von Unterkünften tage- oder wochenweise bzw. für weniger als 30 Tage gilt als Hotelbetrieb und erfordert eine Hotellizenz. Private Eigentumswohnungen können keine solche Lizenz erhalten, weshalb Kurzzeitvermietungen nach Airbnb-Art in Condominiums grundsätzlich unzulässig sind. Viele Gebäude verbieten sie zudem in ihrer Hausordnung. Monats- und Jahresmietverträge sind hingegen unproblematisch. Siehe Monats- vs. Jahresmiete.
TM30: Zieht ein ausländischer Mieter ein, muss der Eigentümer oder Hausherr (House Master) die Einwanderungsbehörde innerhalb von 24 Stunden benachrichtigen. Dies ist online möglich.
Steuer auf Mieteinnahmen: Mieteinnahmen aus thailändischen Immobilien unterliegen in Thailand nach Abzug einer pauschalen Werbungskostenpauschale der Einkommensteuer. Auch Ihr Heimatland kann sie besteuern. Deutsche Eigentümer sollten beispielsweise unseren Artikel zur Versteuerung thailändischer Mieteinnahmen in Deutschland lesen.
Mietbedingungen: Halten Sie Kaution, Kündigungsfrist, Nebenkosten und Zustandsprotokoll in einem schriftlichen Mietvertrag fest.

8. Verkauf und Rückführung des Erlöses

Ein ausländischer Eigentümer kann eine Eigentumswohnung im Freehold an einen anderen Ausländer verkaufen, sofern die Quote des Gebäudes dies zulässt, oder an einen thailändischen Käufer. Der Verkäufer trägt in der Regel die Specific Business Tax bzw. die Stempelsteuer sowie die Quellensteuer; die Übertragungsgebühr wird nach Vereinbarung geteilt. Für die Rückführung des Erlöses verlangt Ihre Bank das Original-FET-Formular oder die Gutschriftsanzeige aus dem Kauf sowie die Verkaufsunterlagen. Deshalb ist es so wichtig, Ihre Unterlagen vom ersten Tag an aufzubewahren.

9. Baugenehmigungen und Flächennutzung

Neubauten und größere Umbauten bedürfen einer Genehmigung nach dem Building Control Act. In Pattaya wird diese von Pattaya City erteilt. Der Bebauungsplan weist jedem Gebiet eine farbige Zone zu, die Nutzung, Bebauungsgrad und Gebäudehöhe begrenzt – in Küstennähe gelten strengere Vorgaben. Wenn Sie ein Grundstück zur Bebauung erwerben, prüfen Sie Zone und Zufahrtsstraße, bevor Sie sich festlegen. Wenn Sie ein fertiges Haus kaufen, prüfen Sie, ob die Genehmigung dem tatsächlich errichteten Bau entspricht.

10. Erbschaft

Eine Eigentumswohnung in ausländischem Besitz kann an Erben vererbt werden, die auch Ausländer sein dürfen, sofern die Quote dies zulässt. Erben, die die Einheit nicht halten dürfen, müssen sie innerhalb einer festgelegten Frist verkaufen. Eine Pacht geht nur dann auf die Erben über, wenn der Vertrag dies vorsieht – es kommt also auf die Formulierung an. Pearl Property empfiehlt ein separates thailändisches Testament für Vermögenswerte in Thailand, ergänzend zum Testament in Ihrem Heimatland.

So unterstützt Sie Pearl Property Pattaya

Pearl Property Pattaya begleitet ausländische Käufer in Pattaya seit 2015. Bei jedem Kauf übernehmen wir Folgendes:

die Ausländerquote und den Bauträger prüfen, bevor eine Anzahlung geleistet wird;
die Kostenaufteilung im Vertrag erläutern;
die FET-Unterlagen mit Ihrer Bank abstimmen;
Sie am Tag der Eigentumsübertragung zum Land Office begleiten.

Für eine unabhängige rechtliche Prüfung arbeiten wir mit Lawyers for Expats Thailand zusammen. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Gesetze und Gebührensätze ändern sich, lassen Sie Ihren konkreten Kauf daher stets von einem zugelassenen thailändischen Anwalt prüfen. Sprechen Sie mit unserem Team. Wir beraten Sie auf Englisch, Deutsch, Thai, Französisch und Chinesisch.