Als Ausländer eine Eigentumswohnung in Pattaya kaufen: der komplette Eigentums-Ratgeber

Von Peer Johannsen, Geschäftsführer·Veröffentlicht 14. Juli 2026·Zuletzt geprüft 23. Oktober 2026

Ja — ein Ausländer kann eine Eigentumswohnung (Condominium) in Pattaya rechtlich vollständig und auf seinen eigenen Namen als Freehold-Eigentum besitzen. Das thailändische Condominium-Gesetz erlaubt es Nicht-Thais, gemeinsam bis zu 49 % der gesamten Wohnfläche eines Gebäudes zu besitzen. Einheiten innerhalb dieser 49 % werden über die „Auslandsquote“ (Foreign Freehold) verkauft; die restlichen 51 % sind „Thai-Quote“.

Dies ist die sicherste Eigentumsform, die Ausländern in Thailand offensteht, und der Grund, warum Eigentumswohnungen — nicht Häuser oder Grundstücke — der natürliche Einstieg für internationale Käufer sind. Dieser Ratgeber erklärt die Quote, die Wege für Grundstücke und Villen, wie Sie die Kaufsumme rechtssicher überweisen und den Kaufablauf Schritt für Schritt.

Die wichtigsten Fakten

Ausländer können eine Eigentumswohnung in Pattaya als Freehold auf ihren eigenen Namen besitzen, solange die 49-%-Auslandsquote des Gebäudes noch nicht ausgeschöpft ist.
Die Kaufsumme muss in Fremdwährung nach Thailand überwiesen werden; die empfangende Bank stellt ein Foreign-Exchange-Transaction-(FET)-Zertifikat aus, das für die Eintragung des ausländischen Freehold-Eigentums am Land Office erforderlich ist.
Ist die Auslandsquote eines Gebäudes voll, lässt sich dieselbe Einheit meist über ein eingetragenes Leasehold von bis zu 30 Jahren erwerben.
Ausländer können Grundstücke nicht auf ihren eigenen Namen besitzen — bei Haus oder Villa kann das Gebäude auf Ihren Namen laufen, das Grundstück wird über ein eingetragenes Sap Ing Sith (dingliches Recht) oder ein eingetragenes Leasehold gehalten, jeweils bis 30 Jahre.
Die Kaufnebenkosten für den Käufer liegen bei rund 1 % des Kaufpreises beim Neubau direkt vom Bauträger und bei rund 3–6 % beim Wiederverkauf; ein Wiederverkauf ist meist in 4–8 Wochen abgewickelt.

Wie Ausländer Immobilien in Pattaya halten

Struktur	Am besten für	Eigentum	Hinweise
Foreign Freehold (Auslandsquote)	Eigentumswohnungen	Unbefristetes Freehold, auf Ihren eigenen Namen	Verfügbar, solange die 49-%-Auslandsquote des Gebäudes Platz hat. Die sicherste Option; die Mittel müssen in Fremdwährung nach Thailand fließen (FET-Zertifikat).
Eingetragenes Leasehold	Condos bei voller Auslandsquote; das Grundstück unter Haus oder Villa	Eingetragener Pachtvertrag bis 30 Jahre	Das Leasehold wird am Land Office gegen den Titel eingetragen. Verlängerungen sind nur ein vertragliches Versprechen, planen Sie also mit 30 Jahren; die Bedingungen sollte ein unabhängiger Immobilienanwalt gestalten.
Sap Ing Sith (dingliches Recht)	Häuser und Villen — Gebäude auf Ihren Namen, Grundstück über das Recht	Eingetragenes dingliches Recht bis 30 Jahre	Am Land Office eingetragen; kann ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers verkauft, beliehen und vererbt werden. Eine thailändische Gesellschaft empfehlen wir wegen des Vorgehens gegen Nominee-Strukturen nicht mehr.

Kaufablauf für Ausländer — Schritt für Schritt

Einheit reservieren — Unterzeichnen Sie eine Reservierungsvereinbarung und zahlen Sie eine Reservierungsgebühr, um die Einheit während der Prüfung vom Markt zu nehmen.
Due Diligence & Vertrag — Ein unabhängiger Immobilienanwalt prüft den Titel (Chanote), die verbleibende Auslandsquote des Gebäudes, bestätigt die Lastenfreiheit der Einheit und prüft den Kaufvertrag.
Geld überweisen (FET) — Überweisen Sie den Kaufpreis in Fremdwährung nach Thailand. Die empfangende thailändische Bank stellt ein Foreign-Exchange-Transaction-(FET)-Zertifikat aus — das Dokument, das das Land Office für die Eintragung des ausländischen Freehold verlangt.
Übertragung am Land Office — Käufer und Verkäufer (oder ihre Bevollmächtigten) vollziehen die Eigentumsübertragung am Land Office, zahlen Übertragungsgebühr und Steuern, und der neue Titel wird auf den Namen des Käufers ausgestellt.

Häufige Fragen

Können Ausländer eine Eigentumswohnung in Pattaya kaufen?

Ja. Ausländer können eine Eigentumswohnung in Pattaya als Freehold auf ihren eigenen Namen besitzen, sofern die 49-%-Auslandsquote des Gebäudes noch nicht ausgeschöpft ist. Dies ist die sicherste Eigentumsform, die Nicht-Thais in Thailand offensteht.

Was ist die 49-%-Auslandsquote?

Das thailändische Condominium-Gesetz erlaubt Ausländern, gemeinsam bis zu 49 % der gesamten Wohnfläche eines Gebäudes als Freehold zu besitzen. Einheiten innerhalb dieser 49 % werden als „Auslandsquote“ (Foreign Freehold) verkauft; die restlichen 51 % sind „Thai-Quote“. Pearl Property prüft die verbleibende Auslandsquote jeder Einheit, bevor Sie besichtigen oder reservieren.

Was ist der Unterschied zwischen Freehold und Leasehold in Thailand?

Freehold bedeutet, dass Ihnen die Immobilie unbefristet und vollständig gehört — für Ausländer bei Eigentumswohnungen innerhalb der 49-%-Quote verfügbar. Leasehold bedeutet ein eingetragenes Pachtrecht von bis zu 30 Jahren statt des Titels selbst (Verlängerungen sind nur ein vertragliches Versprechen) — neben dem Sap Ing Sith der Weg für das Grundstück unter Häusern und Villen sowie für Condos, sobald die Auslandsquote voll ist.

Wie bezahlt ein Ausländer eine Eigentumswohnung in Thailand?

Die Kaufsumme muss aus dem Ausland in Fremdwährung nach Thailand überwiesen werden. Die empfangende thailändische Bank stellt anschließend ein Foreign-Exchange-Transaction-(FET)-Zertifikat aus, das für die Eintragung des ausländischen Freehold-Eigentums am Land Office gesetzlich erforderlich ist. Wir begleiten Sie durch Überweisung und Formalitäten.

Was, wenn die Auslandsquote des Gebäudes bereits voll ist?

Ist die 49-%-Auslandsquote ausgeschöpft, lässt sich dieselbe Einheit meist über ein eingetragenes Leasehold von bis zu 30 Jahren erwerben. Wir prüfen den Quotenstatus stets vorab und teilen ihn offen mit, damit es keine Überraschungen gibt.

Kann ein Ausländer in Pattaya Grundstücke oder eine Villa besitzen?

Nicht als Freehold auf den eigenen Namen — das thailändische Recht behält Grundeigentum thailändischen Staatsbürgern vor. Beim Haus- oder Villenkauf kann das Gebäude auf Ihren Namen eingetragen werden, das Grundstück wird über ein eingetragenes Sap Ing Sith (dingliches Recht) oder ein eingetragenes Leasehold gehalten, jeweils bis 30 Jahre — Leasehold-Verlängerungen sind nur ein vertragliches Versprechen, planen Sie also mit 30 Jahren. Eine thailändische Gesellschaft empfehlen wir wegen des Vorgehens gegen Nominee-Strukturen nicht mehr. Ein unabhängiger Anwalt sollte die Struktur gestalten und absichern.

Welche Kosten entstehen beim Kauf einer Eigentumswohnung in Pattaya?

Als Käufer rechnen Sie mit rund 1 % des Kaufpreises beim Neubau direkt vom Bauträger und mit rund 3–6 % beim Wiederverkauf (Übertragungsgebühr 2 % sowie Steuern und Abgaben — wer was trägt, regelt der Kaufvertrag), dazu die Instandhaltungsgebühr für die Gemeinschaftsflächen und eine einmalige Einzahlung in den Erneuerungsfonds. Ein Wiederverkauf ist meist in 4–8 Wochen abgewickelt.

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