Pouvez-vous louer votre condo à Pattaya sur Airbnb ? Règles, politiques des résidences et alternatives plus sûres

Un condo à Pattaya peut sembler idéal pour la location saisonnière. Avant d’accepter des réservations pour le week-end, les propriétaires doivent toutefois vérifier deux points distincts : la législation thaïlandaise sur l’hébergement et le règlement propre à leur immeuble. Une annonce sur Airbnb ne règle ni l’une ni l’autre de ces questions.

La distinction essentielle : séjours courts et locations mensuelles

La loi thaïlandaise sur les hôtels (Hotel Act) impose en règle générale une licence pour exploiter un hébergement temporaire payant. Elle exclut toutefois les hébergements destinés uniquement à des séjours facturés au mois ou pour une durée plus longue. C’est pourquoi les propriétaires fixent souvent une durée minimale d’un mois pour la location de leur condo.

Cette distinction tient à la réalité de l’arrangement, et pas seulement à la formulation de l’annonce. Qualifier un séjour de trois nuits de « location mensuelle » n’en fait pas une location mensuelle. Les réservations à la journée ou à la semaine dans un condo résidentiel ordinaire peuvent être assimilées à une activité hôtelière sans licence. En 2025, le Département de l’administration provinciale (Department of Provincial Administration) a expressément mis en garde contre la location de condos à la journée et a annoncé que les contrôles se poursuivraient dans tout le pays. Source : Département des relations publiques du gouvernement (Government Public Relations Department).

Les sanctions peuvent être lourdes : la loi sur les hôtels prévoit jusqu’à un an d’emprisonnement, une amende pouvant atteindre ฿20,000, ou les deux, ainsi qu’une amende journalière pouvant aller jusqu’à ฿10,000 tant que dure l’exploitation d’une activité hôtelière sans licence. Source : Hotel Act, articles 15 et 59.

L’exception relative aux petits hébergements profite-t-elle aux propriétaires de condos ?

Un règlement de 2023 permet à certains petits établissements d’hébergement — huit chambres au maximum et 30 clients au total — d’échapper à la définition de l’hôtel au sens de la loi sur les hôtels. Il ne s’agit pas d’une exemption automatique pour Airbnb. Les locaux doivent passer par la procédure obligatoire de déclaration et d’inspection, puis obtenir un accusé de réception écrit du greffier compétent. Les autres exigences liées à l’immeuble et à la copropriété continuent de s’appliquer. Source : règlement de 2023 publié au Journal officiel (Royal Gazette).

Un propriétaire doit donc se garder de supposer qu’un logement en copropriété est éligible au seul motif qu’il compte moins de huit chambres. Quiconque envisage une exploitation en courte durée doit obtenir des conseils adaptés au bien concerné ainsi qu’une confirmation des autorités compétentes avant de le proposer à la location.

Le règlement de votre immeuble compte aussi

Même une véritable location mensuelle doit respecter le règlement de la copropriété. La loi thaïlandaise sur la copropriété (Condominium Act) prévoit des règles encadrant l’usage des parties privatives et des parties communes. En pratique, un immeuble de Pattaya peut imposer des exigences concernant la durée minimale des baux, l’enregistrement des locataires, les cartes d’accès, le stationnement, les équipements et les procédures d’emménagement.

Avant d’acheter un condo en vue d’en tirer des revenus locatifs — ou de publier une annonce —, demandez au bureau de gestion de la copropriété (juristic office) le règlement enregistré en vigueur ainsi que les procédures de location écrites. Vérifiez si l’immeuble autorise la durée de bail envisagée, comment les locataires obtiennent leurs accès et si des documents doivent être fournis par le propriétaire ou le locataire. L’assurance d’un agent commercial selon laquelle « d’autres propriétaires utilisent Airbnb » ne remplace en rien ces documents.

Des moyens plus sûrs de percevoir des revenus locatifs

Pour de nombreux propriétaires de condos résidentiels, un véritable bail d’un mois ou plus constitue une option plus simple, à condition que l’immeuble l’autorise. Un contrat écrit clair doit préciser la durée, le loyer, le dépôt de garantie, les charges liées aux services (eau, électricité), le nombre maximal d’occupants et la responsabilité en cas de dégâts.

Pourquoi je recommande la location de longue durée

Ma recommandation est de louer sur le long terme. Chez Pearl Property, nous ne gérons que des baux d’une durée de six mois ou plus. Il s’agit de notre politique commerciale, indépendante de la distinction relative aux locations mensuelles prévue par la loi sur les hôtels.

Lorsque les locataires se succèdent fréquemment, un condo subit généralement une usure plus importante en raison des emménagements et déménagements répétés. Chaque nouveau séjour implique aussi un nouvel accueil, une nouvelle remise des clés, un nouvel enregistrement auprès de l’immeuble et, le cas échéant, une déclaration auprès des services de l’immigration. À mon avis, le loyer un peu plus élevé que peuvent rapporter les séjours courts ne justifie généralement pas ce travail et cette usure supplémentaires. Pour la plupart des propriétaires, cela n’en vaut tout simplement pas la peine.

Un locataire stable et un bail plus long rendent la location plus facile à gérer et les revenus plus prévisibles. Les propriétaires peuvent cibler les personnes souhaitant séjourner longtemps à Pattaya plutôt que de dépendre d’un flux constant de réservations de vacances.

Si les séjours courts sont au cœur de votre projet d’investissement, recherchez un bien dont le statut juridique documenté et le règlement de l’immeuble permettent cet usage. Vérifiez vous-même les autorisations nécessaires avant l’achat. Un bien présenté dans les supports marketing comme un « condotel » doit faire l’objet du même contrôle documentaire : l’appellation seule ne prouve rien.

Les propriétaires doivent également respecter les obligations applicables aux locations légales. Lorsqu’un ressortissant étranger séjourne dans le logement, le Bureau de l’immigration thaïlandais (Immigration Bureau) précise que le propriétaire du logement, le bailleur ou tout autre hôte responsable doit effectuer une déclaration de résidence TM.30 dans les 24 heures suivant l’arrivée. Les revenus locatifs peuvent en outre être imposables. Sources : Bureau de l’immigration et Département des impôts (Revenue Department).

La réponse concrète

Pouvez-vous louer votre condo à Pattaya sur Airbnb ? La plateforme elle-même n’est pas le facteur déterminant. Une véritable location mensuelle peut être envisageable si l’immeuble l’autorise et que le propriétaire satisfait aux exigences applicables. Les séjours à la journée ou à la semaine dans un condo résidentiel ordinaire présentent un risque juridique sérieux en l’absence des autorisations appropriées.

Avant de compter sur un rendement locatif, vérifiez le modèle de location, obtenez le règlement de l’immeuble par écrit et faites contrôler toute autorisation de courte durée revendiquée par un conseiller local qualifié. Si vous souhaitez un investissement avec une faible rotation des locataires, misez dès le départ sur un bail de plus longue durée.

Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les règles et leur application doivent être vérifiées pour chaque bien avant sa mise en location.

Publié par Pearl Property Pattaya — agence immobilière germano-thaïlandaise à Pattaya depuis 2015. Conseil en le français, l'anglais, l'allemand, le thaï et le chinois, à l'oral comme à l'écrit.

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