Kaufen oder Mieten in Pattaya: Vor- und Nachteile und die echten Zahlen (2026)

Mieten in Pattaya ist sinnvoll, wenn Sie neu in der Stadt sind, noch nicht wissen, welche Gegend zu Ihnen passt, oder weniger als ein paar Jahre bleiben. Kaufen lohnt sich, sobald Sie wissen, wo Sie leben möchten, und mindestens fünf Jahre bleiben wollen oder wenn Sie eine Immobilie suchen, die während Ihrer Abwesenheit Mieteinnahmen erwirtschaftet. Dieser Ratgeber von Pearl Property Pattaya vergleicht beide Optionen anhand realer Zahlen. Außerdem erläutert er die Regeln, die gelten, wenn Sie Ihre Immobilie später vermieten.

Mieten in Pattaya: Vor- und Nachteile

Vorteile

• Flexibilität: Mietverträge laufen in der Regel 6 oder 12 Monate, und manche Eigentümer akzeptieren auch monatliche Aufenthalte zu einem höheren Preis. So können Sie Jomtien, Pratumnak oder Central Pattaya ausprobieren, bevor Sie sich festlegen. Siehe Monats- oder Jahresmiete.
• Geringe Anfangskosten: üblicherweise eine Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten plus die erste Monatsmiete.
• Kein Gebäuderisiko: Der Eigentümer trägt Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, Reparaturen und Ersatzanschaffungen.

Nachteile

• Kein Vermögenswert: Mit der Miete bauen Sie kein Eigenkapital auf.
• Eingeschränkte Gestaltungsfreiheit: Für Renovierungen, Haustiere oder Veränderungen benötigen Sie die Zustimmung des Vermieters.
• Keine garantierte Verlängerung: Der Eigentümer kann zum Ende der Mietzeit die Miete erhöhen, die Wohnung verkaufen oder selbst einziehen.

Kaufen in Pattaya: Vor- und Nachteile

Vorteile

• Eigentum (Freehold): Ausländer können eine Condo-Einheit im Rahmen der 49%-Ausländerquote des Gebäudes uneingeschränkt besitzen. Siehe den vollständigen Kaufratgeber.
• Niedrige laufende Kosten: Hausgeld, Nebenkosten und eine sehr niedrige jährliche Grund- und Gebäudesteuer. Siehe was ein eigenes Condo kostet.
• Einnahmen während Ihrer Abwesenheit: Die Wohnung kann monatlich oder jährlich vermietet werden, wenn Sie nicht in Pattaya sind.
• Ihr eigenes Zuhause: Richten Sie es im Rahmen der Hausordnung ganz nach Ihren Wünschen ein und renovieren Sie es.

Nachteile

• Gebundenes Kapital: Die meisten ausländischen Käufer zahlen bar, und das Geld muss in Fremdwährung aus dem Ausland überwiesen werden.
• Transaktionskosten: beim Kauf ein Teil der Übertragungsgebühr sowie Gebühren des Gebäudes, beim Wiederverkauf Steuern.
• Marktrisiko: Preise können fallen, und ältere oder schlecht verwaltete Gebäude lassen sich mitunter nur langsam wiederverkaufen.
• Pflichten als Eigentümer: Instandhaltung, Ersatz von Möbeln und – falls Sie vermieten – die Betreuung der Mieter.

Ein Rechenbeispiel

Nehmen wir ein typisches Condo mit einem Schlafzimmer und rund 35 m² in einem guten Gebäude in Jomtien oder Central Pattaya. Es handelt sich lediglich um Richtwerte:

Je länger Sie bleiben, desto mehr spricht für den Kauf. Bei einem kurzen Aufenthalt sprechen die Transaktionskosten und die für einen Wiederverkauf benötigte Zeit für das Mieten. Tatsächliche Preise und Mieten variieren je nach Gebäude; siehe Wohnungspreise in Pattaya.

So treffen Sie Ihre Entscheidung

• Zeithorizont: Unter 2–3 Jahren sollten Sie mieten. Ab fünf Jahren zahlt sich ein Kauf in der Regel aus.
• Gewissheit über die Lage: Wenn Sie Pattaya noch nicht gut kennen, mieten Sie zunächst 6–12 Monate und kaufen Sie dann in der Gegend, die Sie lieben gelernt haben.
• Geldtransfer: Für einen Kauf müssen die Mittel in Fremdwährung aus dem Ausland überwiesen und bei Beträgen über USD 50,000 mit einem FET-Formular nachgewiesen werden.
• Visum: Der Kauf eines Condos verschafft Ihnen allein noch kein Visum. Siehe Visa- und Aufenthaltsoptionen.

Häufig gestellte Fragen

Können Ausländer in Pattaya Immobilien besitzen?

Ja. Ausländer können eine Condo-Einheit als Eigentum (Freehold) im Rahmen der 49%-Ausländerquote des Gebäudes erwerben. Grund und Boden können Ausländer nicht besitzen; Häuser und Villen werden daher über eine eingetragene Erbpacht (Leasehold) oder ein Sap-Ing-Sith-Recht gehalten. Siehe thailändisches Immobilienrecht für ausländische Käufer.

Was zahlt ein Käufer bei der Übertragung?

Die Übertragungsgebühr beträgt 2% des Schätzwerts und wird üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Die Specific Business Tax bzw. die Stempelsteuer sowie die Quellensteuer trägt gesetzlich der Verkäufer, wobei der Vertrag die Kosten auch anders aufteilen kann. Käufer von Neubauwohnungen zahlen zudem die Instandhaltungsrücklage und Hausgeld im Voraus. Siehe den Ratgeber zur Immobiliensteuer.

Gibt es Einschränkungen bei der Vermietung einer Immobilie in Pattaya?

Ja, drei wesentliche:

• Hotelgesetz (Hotel Act): Vermietungen für weniger als 30 Tage (tage- oder wochenweise, nach Airbnb-Art) gelten als Hotelbetrieb und erfordern eine Hotellizenz, die private Condo-Einheiten nicht erhalten können. Viele Gebäude verbieten Kurzzeitvermietungen zudem in ihrer Hausordnung. Monats- und Jahresmietverträge sind die rechtlich übliche Form.
• TM30: Wenn ein Ausländer einzieht, muss der Eigentümer oder Hausherr die Einwanderungsbehörde innerhalb von 24 Stunden benachrichtigen. Dies ist online möglich.
• Steuern: Mieteinnahmen aus thailändischen Immobilien sind in Thailand steuerpflichtig und möglicherweise auch in Ihrem Heimatland.

Wie sieht der Mietmarkt aus?

Die Nachfrage ist bei gut verwalteten, modernen Gebäuden in Strandnähe und in Central Pattaya am stärksten. Mieter wünschen sich zunehmend mehr als ein kleines Studio. Siehe was Mieter in Pattaya wirklich wollen.

So unterstützt Sie Pearl Property Pattaya

Pearl Property Pattaya unterstützt Sie sowohl beim Mieten als auch beim Kaufen. Sie können zunächst mieten, während Sie die Stadt kennenlernen, und anschließend im passenden Gebäude kaufen – mit unserer Unterstützung bei Quote, Vertrag und Übertragung. Entdecken Sie unsere Mietobjekte oder Condos zum Kauf, oder sprechen Sie mit unserem Team. Wir beraten Sie auf Englisch, Deutsch, Thai, Französisch und Chinesisch.

Weiterführende Ratgeber

• Langfristige vs. kurzfristige Immobilieninvestition in Pattaya
• Ein Condo in Pattaya kaufen im Jahr 2026
• So finanzieren Sie Ihre Immobilie in Pattaya

Herausgegeben von Pearl Property Pattaya — deutsch-thailändische Immobilienagentur in Pattaya seit 2015. Beratung auf Deutsch, Englisch, Thai, Französisch und Chinesisch — gesprochen und geschrieben.

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