Ratgeber: Kauf von Neubauprojekten in Pattaya (2026)

Von Peer Johannsen, Managing Director, Pearl Property Pattaya • Veröffentlicht: 4. März 2026 • Zuletzt aktualisiert: 26. September 2026 • 4 Min. Lesezeit

So funktioniert der Kauf eines Neubauprojekts in Pattaya: Anzahlungen, gestaffelte Zahlungen, was Sie bei der Übertragung tatsächlich zahlen und wie Sie sich als Off-Plan-Käufer absichern.

Wenn Sie in Pattaya eine Neubauwohnung kaufen, reservieren Sie eine Einheit vor oder während der Bauphase und zahlen in Raten. Der Restbetrag wird bei der Übergabe fällig. Die Vorteile sind ein modernes Gebäude, Einführungspreise und Zeit, Ihre Finanzierung zu organisieren. Die Risiken sind Bauverzögerungen und die Insolvenz des Bauträgers. Dieser Ratgeber von Pearl Property Pattaya erklärt, wie die Zahlungen funktionieren, was Sie bei der Eigentumsübertragung tatsächlich zahlen und wie Sie sich absichern.

Warum sich Käufer für Neubauprojekte entscheiden

Ratenzahlung: Statt den vollen Kaufpreis auf einmal zu zahlen, leisten Sie eine Reservierungsanzahlung und anschließend Raten während der Bauphase. Der Restbetrag wird bei der Eigentumsübertragung fällig. Viele Projekte verlangen 20–30% vor Fertigstellung. Andere verteilen kleinere monatliche Raten über die gesamte Bauzeit.
Einführungspreise und Auswahl: Frühe Käufer haben die größte Auswahl an Etagen, Ausblicken und Grundrissen – oft zu den niedrigsten Preisen des Projekts.
Ein neues Gebäude: moderne Grundrisse und Gemeinschaftseinrichtungen, kein Instandhaltungsstau. Das Hausgeld ist in den ersten Jahren in der Regel gut kalkulierbar.
Zeit zur Planung: Die Bauphase verschafft Ihnen Monate oder Jahre, um Geld aus dem Ausland zu überweisen und Ihre Finanzen zu regeln.

Die Kehrseite ist das Risiko. Sie bezahlen für etwas, das noch nicht existiert. Unser Artikel Lohnt sich der Kauf vom Plan (Off-Plan) in Pattaya trotz des Risikos? behandelt dieses Thema ausführlich.

Was Sie bei der Eigentumsübertragung tatsächlich zahlen

Wenn die fertige Einheit auf Ihren Namen übertragen wird, sind beim Land Office (Grundbuchamt) mehrere Abgaben fällig. Nicht alle davon trägt der Käufer:

Abgabe	Satz	Wer zahlt
Übertragungsgebühr	2% des vom Land Department festgesetzten Schätzwerts	Laut Vertrag: häufig 50/50 geteilt, manchmal im Rahmen einer Verkaufsaktion vom Bauträger übernommen
Specific Business Tax	3,3% vom höheren Wert aus Schätzwert und Kaufpreis	Verkäufer (der Bauträger)
Stempelsteuer	0,5%, nur erhoben, wenn keine Specific Business Tax anfällt	Verkäufer
Quellensteuer	1% bei einem Unternehmen als Verkäufer	Verkäufer
Instandhaltungsrücklage	Einmalzahlung in den Rücklagenfonds des Gebäudes, typischerweise einige hundert Baht pro m²	Käufer
Hausgeld im Voraus	Meist 12 Monate, häufig THB 40–80 pro m² und Monat	Käufer

Specific Business Tax und Stempelsteuer werden nie gleichzeitig erhoben. Die Gesamtbelastung des Käufers beträgt daher nicht 5,8% des Kaufpreises. Bei einem Neubau-Condo zahlt ein ausländischer Käufer typischerweise etwa 1–3% zusätzlich zum Kaufpreis. Die genaue Höhe hängt von der Aufteilung der Übertragungsgebühr und den gebäudebezogenen Abgaben ab. Prüfen Sie vor der Unterschrift stets die Kostenklausel des Kaufvertrags (Sale and Purchase Agreement, SPA). Weitere Details finden Sie in unserem Ratgeber zu Immobiliensteuern in Thailand.

Wie Ihre Immobilie Gestalt annimmt

Während der Bauphase können Sie die Baustelle besuchen und den Fortschritt verfolgen. Wenn Sie im Ausland leben, bitten Sie den Bauträger oder Ihren Makler um regelmäßige Foto-Updates. Gleichen Sie den Baufortschritt mit dem Zahlungsplan ab: Ist die nächste Rate bei „Rohbau fertiggestellt“ fällig, sollte der Rohbau sichtbar fertig sein. Veranlassen Sie vor der Übergabe eine Mängelbegehung und halten Sie jeden Mangel im Übergabeprotokoll fest. Der Bauträger sollte die Mängel vor oder kurz nach der Eigentumsübertragung beheben.

Langfristige Wertentwicklung und Vermietung

Die Lage bestimmt den Wert: Einheiten in Strandnähe, in fußläufig gut erschlossenen Gegenden und in gut verwalteten Gebäuden sind am wertstabilsten. Sehen Sie sich unsere Lage-Rankings für Central Pattaya, Pratumnak, Jomtien und Wong Amat an.
Vermietungsregeln: Monats- und Jahresmietverträge sind erlaubt. Für eine Vermietung unter 30 Tagen ist nach dem Hotel Act eine Hotellizenz erforderlich, die private Condo-Einheiten nicht erhalten können. Prüfen Sie zusätzlich die Hausordnung des Gebäudes.
Realistische Renditen: Moderne Einheiten in guten Lagen lassen sich gut an Langzeit-Expats vermieten. Kalkulieren Sie mit der Nettorendite nach Gebühren, Möblierung und Leerstand – nicht mit Prospektzahlen. Lesen Sie dazu, was Mieter in Pattaya wirklich wollen.

Häufig gestellte Fragen

Was passiert, wenn sich der Bau verzögert?

Ihr Kaufvertrag (SPA) sollte einen Fertigstellungstermin, eine Karenzfrist sowie Ihre Ansprüche auf Entschädigung oder Rückerstattung festlegen, falls der Bauträger diese nicht einhält. Lesen Sie diese Klausel sorgfältig. Wählen Sie Bauträger, die vergleichbare Gebäude termingerecht fertiggestellt haben.

Können Ausländer in einem Neubauprojekt kaufen?

Ja. Ausländer können eine Condo-Einheit im Rahmen der 49%-Ausländerquote des Gebäudes als Eigentum (Freehold) erwerben. Der Kaufpreis muss in Fremdwährung nach Thailand überwiesen werden; bei Überweisungen über USD 50.000 stellt Ihre Bank ein FET-Formular aus, das für die Eintragung benötigt wird. Lassen Sie sich bestätigen, dass Ihre Einheit der Ausländerquote zugeordnet ist; siehe was Sie vor der Anzahlung prüfen sollten.

Welchen Schutz habe ich als Käufer?

Off-Plan-Verkäufe in Thailand laufen in der Regel ohne Treuhandkonto ab: Ihre Raten gehen normalerweise direkt an den Bauträger. Einige Bauträger bieten eine Treuhandabwicklung nach dem Escrow Act an, doch das ist die Ausnahme. Ihr Schutz beruht auf vier Faktoren:

der Erfolgsbilanz des Bauträgers;
einem klaren Kaufvertrag mit Rückerstattungs- und Vertragsstrafenklauseln;
einem Zahlungsplan, der nicht zu Beginn überlastet ist;
einer unabhängigen rechtlichen Prüfung vor der Unterschrift.

Kann ich vor der Fertigstellung verkaufen?

Viele Bauträger erlauben eine Vertragsübertragung, oft gegen eine Gebühr und manchmal erst, nachdem ein Mindestanteil des Kaufpreises bezahlt wurde. Prüfen Sie die Abtretungsklausel vor dem Kauf.

Wie Pearl Property Pattaya Sie unterstützt

Pearl Property Pattaya begleitet Käufer in jeder Phase:

Vorauswahl des passenden Projekts;
Prüfung von Bauträger, Quote und Vertrag;
Koordination von Baustellenbesichtigungen und der FET-Unterlagen;
Übergabebegehung und Eigentumsübertragung beim Land Office.

Entdecken Sie aktuelle Neubauprojekte oder sprechen Sie mit unserem Team. Wir beraten Sie auf Englisch, Deutsch, Thai, Französisch und Chinesisch.