Können Sie eine Off-Plan-Eigentumswohnung in Pattaya vor der Fertigstellung verkaufen?

Ja, eine Off-Plan-Eigentumswohnung in Pattaya lässt sich vor der Fertigstellung häufig verkaufen – in der Regel übertragen Sie dabei jedoch Ihre Rechte und Pflichten aus einem Kaufvertrag und verkaufen keine fertiggestellte Immobilie mit Eigentumsurkunde (Chanote). Ob das Geschäft zustande kommen kann, hängt von Ihrem Vertrag, dem Verfahren des Bauträgers, der Berechtigung des neuen Käufers und den Bedingungen der Übertragung ab. Lassen Sie sich diese Punkte schriftlich bestätigen, bevor Sie eine Anzahlung annehmen.

Was verkaufen Sie eigentlich?

Solange das Eigentum nicht eingetragen ist, bleibt in der Regel der Bauträger diejenige Partei, die das Eigentum überträgt. Sie besitzen ein vertragliches Recht, eine bestimmte Einheit gemäß einem vereinbarten Zahlungsplan zu erwerben. Ein „Weiterverkauf“ vor der Fertigstellung bedeutet normalerweise, dass ein neuer Käufer im Rahmen dieser Vereinbarung an Ihre Stelle tritt oder mit dem Bauträger einen neuen Vertrag abschließt. Das ist etwas anderes als der Weiterverkauf einer fertiggestellten Eigentumswohnung, die bereits auf Ihren Namen eingetragen ist.

Eine private Vereinbarung zwischen Ihnen und dem neuen Käufer führt für sich genommen möglicherweise nicht dazu, dass der Bauträger den Ersatzkäufer anerkennt oder Sie von künftigen Ratenzahlungen befreit. Aus den unterzeichneten Dokumenten sollte hervorgehen, wer den Restbetrag schuldet und wann genau Ihre Verantwortung endet.

Beginnen Sie mit dem Vertrag und dem Bauträger

Prüfen Sie den ursprünglichen Kaufvertrag und die Reservierungsunterlagen auf eine Abtretungs- oder Käuferwechselklausel. Bauträger verlangen unter Umständen eine vorherige schriftliche Zustimmung, schränken Übertragungen bis zu einem bestimmten Zahlungsmeilenstein ein, erheben eine Bearbeitungsgebühr oder verlangen vom neuen Käufer die Unterzeichnung eines neuen Vertrags. Maßgeblich für das Verfahren sind Ihr konkreter Vertrag und die schriftlichen Bedingungen des Bauträgers.

Bitten Sie den Bauträger um Bestätigung,

• ob ein Käuferwechsel derzeit zulässig ist und welche Zustimmung dafür erforderlich ist;
• welche Raten bereits eingegangen sind und welche noch ausstehen;
• wie hoch die Gebühr für den Käuferwechsel ist und wer sie trägt;
• ob der neue Käufer dieselbe Einheit, denselben Preis, dieselben Vergünstigungen, denselben Zahlungsplan und dieselben Fertigstellungsbedingungen übernimmt; und
• ob die Unterlagen Sie vollständig von künftigen Verpflichtungen befreien.

Wenn der Vertrag eine Abtretung untersagt oder der Bauträger den Käuferwechsel ablehnt, sollten Sie einem Käufer keine automatische Übernahme zusagen. Lassen Sie jede vorgeschlagene Alternative von einem unabhängigen thailändischen Immobilienanwalt prüfen, bevor Geld fließt.

Geht die Ausländerquote mit der Reservierung über?

Davon sollten Sie nicht ausgehen. Laut Informationen der thailändischen Regierung unterliegt ausländisches Eigentum (Freehold) einer Obergrenze von 49 %, gemessen an der Gesamtwohnfläche aller Einheiten des Condominiums. Lassen Sie sich bei einem noch nicht fertiggestellten Projekt vom Bauträger schriftlich bestätigen, dass die Einheit der vom neuen Käufer beabsichtigten Eigentumskategorie zugeordnet ist. Die endgültige Eintragung muss dennoch die geltenden Anforderungen des Land Department erfüllen.

Ein ausländischer Käufer sollte zudem den Nachweis der Mittelherkunft einplanen. Die Informationen der thailändischen Regierung zu Auslandsüberweisungen erläutern, welche Bankbelege für zulässiges ausländisches Eigentum verwendet werden. Der Anwalt des Käufers und die empfangende Bank sollten bestätigen, wie die Zahlungen des Ersatzkäufers – einschließlich einer etwaigen Erstattung an Sie – zu dokumentieren sind. Gehen Sie nicht davon aus, dass Ihre früheren Überweisungsbelege auch für den neuen Käufer gelten.

Wie berechnen Sie den Wiederverkaufspreis?

Unterscheiden Sie zwischen dem ursprünglichen Vertragspreis, dem bereits gezahlten Betrag und dem noch offenen Restbetrag. Angenommen, Sie haben einen Kaufpreis von ฿3,000,000 vereinbart, ฿900,000 bereits gezahlt und schulden noch ฿2,100,000. Verlangt der Bauträger inzwischen ฿3,500,000 für eine vergleichbare Einheit und akzeptiert ein Ersatzkäufer für Ihre Einheit einen effektiven Preis von ฿3,300,000, spart der Käufer gegenüber dem Angebot des Bauträgers ฿200,000. Eine mögliche Aufteilung wäre ฿1,200,000 an Sie und ฿2,100,000 an den Bauträger. Ihr Bruttogewinn beträgt ฿300,000 vor Gebühren, Steuern, Rechtskosten oder Provision. Sämtliche Zahlungswege und Beträge müssen mit den vom Bauträger genehmigten Unterlagen übereinstimmen.

In der Praxis müssen Off-Plan-Weiterverkäufe meist unter dem Preis vergleichbarer Einheiten angeboten werden, die der Bauträger noch direkt verkauft. Andernfalls kann ein Käufer direkt beim Bauträger reservieren – oft mit einer einfacheren Abwicklung und den aktuellen Vergünstigungen des Bauträgers. Als privater Verkäufer müssen Sie Ihre Einheit attraktiver machen: in der Regel durch einen niedrigeren effektiven Gesamtpreis oder einen klaren Vorteil wie ein besseres Stockwerk, eine bessere Aussicht, einen besseren Grundriss oder eine Zuteilung aus einer bereits ausgeschöpften Ausländerquote. Vergleichen Sie gleichwertige Einheiten und berücksichtigen Sie etwaige Aktionen des Bauträgers, Übertragungsgebühren, das Baurisiko und die Zeit bis zur Übergabe. Kostet Ihre Einheit gleich viel oder mehr, ohne einen nennenswerten Vorteil zu bieten, müssen Sie damit rechnen, dass Käufer sich für das Angebot des Bauträgers entscheiden.

Welche Kosten und Risiken sollten Sie prüfen?

• Gebühren des Bauträgers: Fordern Sie die tatsächliche Gebührenübersicht für einen Käuferwechsel an.
• Makler- und Rechtskosten: Vereinbaren Sie, wer welche Kosten trägt und wann sie fällig werden.
• Steuern: Die Übertragung eines Vertrags vor Fertigstellung kann steuerlich anders behandelt werden als der Weiterverkauf einer eingetragenen Immobilie. Lassen Sie sich auf Grundlage Ihres Vertrags und Ihrer steuerlichen Situation beraten.
• Nächste Rate: Stellen Sie sicher, dass der Käufer sie zahlen kann und der Käuferwechsel rechtzeitig wirksam wird.
• Projektänderungen: Legen Sie aktuelle Baufortschritte, geänderte Termine und Vertragsänderungen offen.

Verlassen Sie sich nicht allein auf eine Nebenabrede, um Ihre Verpflichtungen gegenüber dem Bauträger aufzuheben. Lassen Sie einen unabhängigen thailändischen Anwalt den ursprünglichen Vertrag, die Ersatzdokumente und den Zahlungsfluss prüfen, bevor eine der Parteien größere Beträge bewegt.

Praktischer Ablauf für den Verkauf vor der Fertigstellung

1. Unterlagen zusammenstellen: unterzeichneter Vertrag, Quittungen, Zahlungsplan, Spezifikation der Einheit und Informationen zum Baufortschritt.
2. Schriftliche Bedingungen des Bauträgers einholen: Zustimmung, Gebühren, Quotenzuteilung, Anforderungen an den Käufer und Entlassung des ursprünglichen Käufers.
3. Einen transparenten Preis vereinbaren: Zeigen Sie dem Käufer den an Sie zu zahlenden Betrag und den an den Bauträger geschuldeten Restbetrag.
4. Dokumente prüfen lassen: durch einen unabhängigen thailändischen Anwalt und gegebenenfalls einen Steuerberater.
5. Käuferwechsel abschließen: vom Bauträger genehmigte Unterlagen unterzeichnen, Zahlungen unter klaren Bedingungen abwickeln und eine schriftliche Bestätigung über die Aktualisierung der Unterlagen einholen.

Was, wenn die Wohnung bereits fertiggestellt ist?

Ist das Eigentum auf Ihren Namen eingetragen, handelt es sich in der Regel um einen herkömmlichen Immobilienweiterverkauf, bei dem das Eigentum über das Land Department übertragen wird. Die Fertigstellung des Gebäudes allein entscheidet nicht darüber, welcher Weg gilt: Prüfen Sie, ob das Eigentum tatsächlich bereits übertragen wurde.

Die Antwort in einem Satz

Sie können sich häufig schon vor der Fertigstellung von einer Off-Plan-Eigentumswohnung in Pattaya trennen, sofern der Bauträger den Käuferwechsel akzeptiert, der neue Käufer die Voraussetzungen für die beabsichtigte Eigentumsform erfüllt und die unterzeichneten Dokumente die künftigen Zahlungen eindeutig zuordnen und Sie aus Ihren Verpflichtungen entlassen. Pearl Property unterstützt Sie gerne bei der Einschätzung der aktuellen Nachfrage und vergleichbarer Preise; lassen Sie die Struktur der Transaktion von einem thailändischen Anwalt bestätigen, bevor Sie sich verbindlich festlegen.

Weitere Hintergrundinformationen finden Sie in unseren Ratgebern zu den Risiken von Off-Plan-Investitionen und zum Kauf einer Eigentumswohnung in Pattaya im Jahr 2026.