Den Kaufpreis nach Thailand überweisen: FET-Formular, Bankwahl und die Fehler, die den Übertragungstermin platzen lassen

Kurz beantwortet: Überweisen Sie den Kaufpreis in Fremdwährung (Euro, US-Dollar, Franken) auf ein Konto bei einer thailändischen Geschäftsbank und lassen Sie erst dort in Baht umtauschen. Geben Sie im Verwendungszweck ausdrücklich „for the purchase of a condominium unit“ plus Ihren Namen an. Fordern Sie anschließend das FET-Formular an — ohne diesen Devisennachweis schreibt das Land Office keine Freehold-Einheit auf einen Ausländer um.

Von allen Schritten des Wohnungskaufs ist dieser der unspektakulärste — und derjenige, an dem am häufigsten etwas schiefgeht. Der Fehler passiert nicht in Thailand, sondern am Schalter oder im Online-Banking der deutschen Hausbank, Wochen vor dem Termin.

Der Klassiker: Die Bank fragt „Soll ich Ihnen das gleich in Baht umrechnen?“, der Kunde sagt ja, weil der Kurs gut aussieht. Damit ist der Devisennachweis verloren — und die Umschreibung blockiert.

— Peer Johannsen, Managing Director, Pearl Property Pattaya (seit 2015)

Warum das FET-Formular überhaupt nötig ist

Ausländer dürfen eine Eigentumswohnung im Freehold erwerben — aber nur, wenn der Kaufpreis nachweislich aus dem Ausland eingeführt wurde. Diesen Nachweis führt das Foreign Exchange Transaction Form, kurz FET, früher Thor Tor 3 genannt. Es wird von der empfangenden thailändischen Bank ausgestellt und bestätigt, dass Fremdwährung eingegangen und in Thailand in Baht getauscht wurde.

Ohne dieses Dokument fehlt dem Land Office die Grundlage für die Eintragung. Der Kaufvertrag ist dann gültig, das Geld gezahlt — und die Umschreibung trotzdem nicht möglich.

Die drei Bedingungen

Ab 50.000 US-Dollar je Transaktion stellt die Bank das FET automatisch aus. Darunter ist es nach den Vorgaben der Bank of Thailand nicht zwingend, wird vom Land Office aber trotzdem erwartet — die Banken stellen es auf Anfrage praktisch immer aus. Verlassen Sie sich nicht auf die Automatik, sondern fordern Sie es aktiv an.

Auf wessen Namen muss überwiesen werden?

Der Käufer, der später im Chanote steht, sollte auch als Absender oder ausdrücklich als Begünstigter der Überweisung erkennbar sein. Überweisungen von einem Konto Dritter — etwa eines Familienmitglieds oder einer Firma — führen regelmäßig zu Rückfragen und im ungünstigen Fall zu einem FET, das nicht auf den Käufer lautet.

Kaufen zwei Personen gemeinsam, sollte die Aufteilung der Überweisungen die spätere Eigentumsaufteilung abbilden.

Der zeitliche Ablauf

1. Konto klären. Empfängerkonto festlegen — eigenes thailändisches Konto, Anderkonto der Kanzlei oder Konto des Verkäufers, je nach Vertragsgestaltung.
2. Überweisung veranlassen. In Fremdwährung, mit korrektem Verwendungszweck. Rechnen Sie mit zwei bis fünf Bankarbeitstagen.
3. Eingang bestätigen lassen. Die thailändische Bank meldet den Eingang und nimmt den Umtausch vor.
4. FET anfordern. Schriftlich bei der Empfängerbank, unter Angabe von Verwendungszweck und Käufernamen.
5. Original sichern. Das FET geht im Original zum Land-Office-Termin und wird danach dauerhaft aufbewahrt.

Planen Sie den Transfer so, dass das FET spätestens eine Woche vor dem Termin vorliegt. Nacharbeiten an einem bereits ausgestellten Formular sind mühsam.

Warum Sie das FET nie wegwerfen sollten

Das Formular ist nicht nur Eintrittskarte für die Umschreibung, sondern auch die Grundlage für die spätere Rückführung des Verkaufserlöses. Es belegt, dass das Kapital ursprünglich aus dem Ausland eingeführt wurde. Wer es beim Verkauf nicht vorlegen kann, macht sich den Rücktransfer unnötig kompliziert.

Bewahren Sie eine Kopie getrennt vom Original auf, idealerweise auch digital.

Wechselkurs und Kosten

Weil der Umtausch zwingend in Thailand stattfinden muss, haben Sie beim Kurs weniger Spielraum als gedacht. Was Sie beeinflussen können:

• Die Wahl der Empfängerbank — die Kurse unterscheiden sich spürbar.
• Die Aufteilung in Tranchen, wenn der Vertrag es zulässt und Sie das Kursrisiko streuen wollen.
• Die Gebührenregelung Ihrer Bank für Auslandsüberweisungen; eine Überweisung mit geteilten Gebühren kann den Eingangsbetrag mindern und im ungünstigen Fall eine Restzahlung nötig machen.

Überweisen Sie deshalb lieber einen kleinen Puffer, als am Termin mit einem Fehlbetrag dazustehen.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich den Kaufpreis in mehreren Überweisungen schicken?

Ja. Achten Sie darauf, dass jede Tranche denselben Verwendungszweck und Käufernamen trägt, und lassen Sie sich für jede ein FET ausstellen.

Was, wenn ich bereits ein thailändisches Konto habe?

Das vereinfacht vieles. Entscheidend bleibt, dass die Fremdwährung von außen eingeht und erst auf diesem Konto getauscht wird.

Meine Bank tauscht automatisch in Baht um. Was tun?

Weisen Sie die Überweisung ausdrücklich in Fremdwährung an und lassen Sie sich das bestätigen. Bei Unsicherheit klären Sie es vor der Ausführung telefonisch — im Nachhinein ist es nicht korrigierbar.

Brauche ich das FET auch beim Kauf im Leasehold?

Für die Eintragung eines Pachtvertrags verlangt das Land Office den Devisennachweis nicht in derselben Form. Für die spätere Rückführung des Kapitals ist er trotzdem nützlich.

Wie lange ist ein FET gültig?

Es hat kein Ablaufdatum. Es dokumentiert einen stattgefundenen Vorgang und bleibt dauerhaft verwendbar.

Der nächste Schritt

Bevor Sie überweisen, lohnt ein Abgleich der genauen Formulierung des Verwendungszwecks und des Empfängerkontos. Wir stimmen das mit der Kanzlei und der Bank ab, bevor das Geld unterwegs ist — an dieser Stelle ist Nachbessern teuer.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag gibt den Stand Juli 2026 wieder und dient der allgemeinen Information. Er stellt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar und ersetzt keine individuelle Prüfung Ihres Falls. Gesetze, Gebühren und Verwaltungspraxis in Thailand können sich ändern. Ziehen Sie für Ihre konkrete Gestaltung eine thailändische Anwaltskanzlei sowie einen Steuerberater mit Auslandsbezug hinzu. Eine Haftung für Vollständigkeit und Richtigkeit wird nicht übernommen.

Herausgegeben von Pearl Property Pattaya — deutsch-thailändische Immobilienagentur in Pattaya seit 2015. Beratung auf Deutsch und Englisch.

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