Dürfen Sie eine Eigentumswohnung in Pattaya über Airbnb vermieten? Regeln, Hausordnungen und sicherere Alternativen

Eine Eigentumswohnung in Pattaya mag wie die ideale Ferienvermietung wirken. Bevor Sie jedoch Wochenendbuchungen annehmen, sollten Sie als Eigentümer zwei voneinander unabhängige Punkte prüfen: das thailändische Beherbergungsrecht und die Regeln Ihres jeweiligen Gebäudes. Ein Airbnb-Inserat klärt keine dieser beiden Fragen.

Der entscheidende Unterschied: Kurzaufenthalte und Monatsvermietung

Thailands Hotelgesetz (Hotel Act) schreibt für den Betrieb entgeltlicher vorübergehender Unterkünfte grundsätzlich eine Lizenz vor. Ausgenommen sind Unterkünfte, die ausschließlich für Aufenthalte mit monatlicher oder längerer Abrechnung eingerichtet sind. Deshalb setzen Eigentümer bei der Vermietung von Eigentumswohnungen häufig eine Mindestmietdauer von einem Monat an.

Entscheidend ist dabei die tatsächliche Vereinbarung, nicht bloß die Formulierung im Inserat. Ein Aufenthalt von drei Nächten wird nicht dadurch zur Monatsvermietung, dass man ihn so nennt. Tages- und Wochenbuchungen in einer gewöhnlichen Wohnanlage können als nicht lizenzierter Hotelbetrieb eingestuft werden. Im Jahr 2025 warnte das thailändische Department of Provincial Administration ausdrücklich vor der tageweisen Vermietung von Eigentumswohnungen und kündigte an, die Vorschriften landesweit weiterhin durchzusetzen. Quelle: Government Public Relations Department.

Die Strafen können erheblich sein: Das Hotelgesetz sieht für den Betrieb eines Hotels ohne Lizenz eine Freiheitsstrafe von bis zu einem Jahr, eine Geldstrafe von bis zu ฿20.000 oder beides vor, zuzüglich eines fortlaufenden Tagesbußgeldes von bis zu ฿10.000. Quelle: Hotel Act, Abschnitte 15 und 59.

Hilft die Ausnahme für Kleinunterkünfte Wohnungseigentümern?

Eine Verordnung aus dem Jahr 2023 ermöglicht es bestimmten kleinen Beherbergungsbetrieben – mit höchstens acht Zimmern und insgesamt 30 Gästen –, nicht unter die Hoteldefinition des Hotelgesetzes zu fallen. Dies ist keine automatische Ausnahme für Airbnb. Die Räumlichkeiten müssen das vorgeschriebene Anzeige- und Prüfverfahren durchlaufen und eine schriftliche Bestätigung des Registerbeamten erhalten. Weitere bau- und wohnungseigentumsrechtliche Anforderungen bleiben weiterhin maßgeblich. Quelle: Verordnung von 2023 in der Royal Gazette.

Als Eigentümer sollten Sie daher nicht davon ausgehen, dass eine einzelne Wohneinheit die Voraussetzungen schon allein deshalb erfüllt, weil sie weniger als acht Zimmer hat. Wer eine Kurzzeitvermietung in Erwägung zieht, benötigt eine objektbezogene Beratung sowie eine Bestätigung der zuständigen Behörden, bevor er die Unterkunft bewirbt.

Auch die Regeln Ihres Gebäudes zählen

Selbst eine echte Monatsvermietung muss mit den Bestimmungen der Wohnanlage vereinbar sein. Thailands Wohnungseigentumsgesetz (Condominium Act) sieht Regeln für die Nutzung der einzelnen Einheiten und der Gemeinschaftsflächen vor. In der Praxis kann ein Gebäude in Pattaya Vorgaben zu Mindestmietdauer, Mieteranmeldung, Zugangskarten, Parkplätzen, Gemeinschaftseinrichtungen und Einzugsabläufen machen.

Bevor Sie eine Eigentumswohnung zur Erzielung von Mieteinnahmen kaufen – oder ein Inserat veröffentlichen –, sollten Sie bei der Hausverwaltung (Juristic Office) die aktuell eingetragene Hausordnung und die schriftlich festgelegten Vermietungsabläufe anfordern. Prüfen Sie, ob das Gebäude die geplante Mietdauer zulässt, wie Mieter Zugang erhalten und ob Unterlagen des Eigentümers oder Mieters eingereicht werden müssen. Die Zusicherung eines Verkaufsmaklers, dass „andere Eigentümer auch Airbnb nutzen“, ersetzt diese Dokumente nicht.

Sicherere Wege zu Mieteinnahmen

Für viele Eigentümer von Wohnungen in Wohnanlagen ist ein echter Mietvertrag über einen Monat oder länger die unkompliziertere Lösung – sofern das Gebäude dies zulässt. Ein klarer schriftlicher Vertrag sollte Laufzeit, Miete, Kaution, Nebenkosten, Belegungsgrenzen und die Haftung für Schäden regeln.

Warum ich Langzeitvermietung empfehle

Meine Empfehlung lautet, langfristig zu vermieten. Bei Pearl Property betreuen wir ausschließlich Mietverhältnisse mit einer Laufzeit von sechs Monaten oder länger. Dies ist unsere unternehmerische Richtlinie und unabhängig von der Unterscheidung des Hotelgesetzes in Bezug auf Monatsvermietungen.

Bei häufigem Mieterwechsel ist eine Wohnung durch die wiederholten Ein- und Auszüge in der Regel stärker abgenutzt. Zudem bringt jeder neue Aufenthalt erneut Check-in, Schlüsselübergabe, Anmeldung im Gebäude und gegebenenfalls eine Meldung bei der Einwanderungsbehörde mit sich. Meiner Ansicht nach rechtfertigt die etwas höhere Miete, die Kurzaufenthalte möglicherweise einbringen, diesen zusätzlichen Aufwand und Verschleiß in aller Regel nicht. Für die meisten Eigentümer lohnt es sich schlicht nicht.

Ein beständiger Mieter und eine längere Mietdauer machen die Vermietung leichter handhabbar und die Einnahmen besser planbar. Eigentümer können gezielt Menschen ansprechen, die einen längeren Aufenthalt in Pattaya planen, statt auf einen ständigen Strom von Urlaubsbuchungen angewiesen zu sein.

Wenn Kurzaufenthalte ein zentraler Bestandteil Ihres Investitionskonzepts sind, sollten Sie nach einer Immobilie suchen, deren dokumentierter rechtlicher Status und Hausordnung diese Nutzung ausdrücklich zulassen. Überprüfen Sie die entsprechenden Genehmigungen vor dem Kauf selbst. Auch eine Immobilie, die im Marketing als „Condotel“ bezeichnet wird, sollte derselben Dokumentenprüfung unterzogen werden; die Bezeichnung allein beweist nichts.

Zudem müssen Eigentümer die Pflichten erfüllen, die auch für rechtmäßige Vermietungen gelten. Übernachtet ein ausländischer Staatsangehöriger in der Unterkunft, muss laut thailändischem Immigration Bureau der Hauseigentümer, Vermieter oder eine andere verantwortliche Gastgeberperson innerhalb von 24 Stunden nach Ankunft eine TM.30-Aufenthaltsmeldung einreichen. Auch Mieteinnahmen können steuerpflichtig sein. Quellen: Immigration Bureau und Revenue Department.

Die Antwort für die Praxis

Können Sie eine Eigentumswohnung in Pattaya über Airbnb vermieten? Die Plattform selbst ist nicht der entscheidende Faktor. Eine echte Monatsvermietung kann möglich sein, wenn das Gebäude sie zulässt und der Eigentümer die geltenden Anforderungen erfüllt. Tages- oder Wochenaufenthalte in einer gewöhnlichen Wohnanlage bergen ohne die entsprechenden Genehmigungen erhebliche rechtliche Risiken.

Bevor Sie mit Mietrenditen kalkulieren, sollten Sie das Vermietungsmodell prüfen, sich die Hausordnung schriftlich aushändigen lassen und angebliche Genehmigungen für Kurzzeitvermietungen von einem qualifizierten lokalen Berater verifizieren lassen. Wenn Sie eine Investition mit geringerem Mieterwechsel anstreben, planen Sie von Anfang an mit einer längeren Mietdauer.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Vorschriften und ihre Anwendung sollten für die jeweilige Immobilie geprüft werden, bevor diese vermarktet wird.

Herausgegeben von Pearl Property Pattaya — deutsch-thailändische Immobilienagentur in Pattaya seit 2015. Beratung auf Deutsch, Englisch, Thai, Französisch und Chinesisch — gesprochen und geschrieben.

Kontakt: info@pearlpropertypattaya.com • WhatsApp