Mietrendite in Pattaya ehrlich gerechnet: brutto gegen netto — und warum 10 % selten übrig bleiben

Kurz beantwortet: Realistische Bruttomietrenditen liegen in Pattaya je nach Lage bei 5 bis 8 %. Nach Hausgeld, Verwaltung, Leerstand, Instandhaltung und thailändischer Steuer bleiben davon typischerweise 3 bis 5 % netto. Angebote mit garantierten 10 bis 15 % beziehen sich fast immer auf die Bruttomiete eines begrenzten Zeitraums — oder sind in den Kaufpreis eingepreist.

Rendite ist das Argument, mit dem in Pattaya verkauft wird. Sie ist auch das Argument, das am häufigsten unvollständig dargestellt wird — selten durch Falschangaben, meist durch das Weglassen der Kostenseite.

Wenn ein Verkäufer eine garantierte Rendite verspricht, kaufen Sie diese Garantie mit. Sie steht im Preis. Die Frage ist nicht, ob sie gezahlt wird, sondern was danach kommt.

— Peer Johannsen, Managing Director, Pearl Property Pattaya (seit 2015)

Brutto ist nicht netto

Die Bruttorendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Sie ignoriert alles, was zwischen Mieteingang und Ihrem Konto passiert. Für eine belastbare Zahl müssen fünf Posten abgezogen werden:

• Hausgeld — 25 bis 100 ฿ pro m² und Monat, unabhängig von der Vermietung fällig
• Verwaltung — 10 % der Miete; bei einem Mietvertrag über ein Jahr alternativ eine Monatsmiete
• Leerstand — je nach Lage und Saison
• Instandhaltung und Möbelersatz — bei möblierter Vermietung ein realer, wiederkehrender Posten
• Thailändische Einkommensteuer — nach 30 % Pauschalabzug progressiv

Die Rechnung an einem konkreten Beispiel

60-m²-Wohnung, Kaufpreis 7.000.000 ฿, langfristig vermietet für 25.000 ฿ monatlich:

Das Beispiel ist bewusst konservativ. In gefragteren Lagen mit höherem Mietniveau bei gleichem Quadratmeterpreis fällt die Rechnung deutlich besser aus — genau deshalb lohnt die objektbezogene Rechnung statt der Faustregel.

Was die Rendite tatsächlich hebt

• Mietniveau relativ zum Kaufpreis — nicht die absolute Miete zählt, sondern das Verhältnis. Mittlere Preisklassen in gut angebundenen Lagen schlagen oft die Beachfront-Trophäe.
• Niedriges Hausgeld bei guter Instandhaltung — die Ausstattung, die Sie nicht bezahlen, aber auch nicht brauchen, kostet jeden Monat.
• Geringer Leerstand — Nähe zu Schulen, Krankenhäusern und Arbeitgebern schlägt Urlaubsromantik bei der Langzeitvermietung.
• Langfristige statt kurzfristiger Vermietung — geringere Verwaltungskosten, weniger Abnutzung, und rechtlich unproblematisch. Kurzfristige Vermietung unterliegt in Thailand gesonderten Regeln und ist in vielen Anlagen durch die Hausordnung untersagt.

Wie Sie ein überzogenes Renditeversprechen erkennen

1. Wird brutto oder netto gerechnet? Fragen Sie ausdrücklich, welche Posten abgezogen sind.
2. Über welchen Zeitraum gilt die Garantie? Drei bis fünf Jahre sind üblich. Entscheidend ist, was danach passiert.
3. Wer garantiert? Der Entwickler, eine Betreibergesellschaft oder niemand? Prüfen Sie die Bonität des Garantiegebers.
4. Ist die Garantie im Kaufpreis enthalten? Vergleichen Sie den Preis pro m² mit ähnlichen Einheiten ohne Garantie. Die Differenz ist der Preis der Garantie.
5. Was gilt bei Leerstand? Wird die Garantie unabhängig von der tatsächlichen Vermietung gezahlt?

Häufig gestellte Fragen

Sind 5 bis 8 % brutto realistisch?

Ja, je nach Lage und Objekt. Es sind Bruttowerte — die Nettorendite liegt regelmäßig mehrere Prozentpunkte darunter.

Was kostet die Vermietungsverwaltung?

Marktüblich sind 10 % der Miete. Bei einem Mietvertrag über ein Jahr wird stattdessen häufig eine Monatsmiete als einmalige Provision vereinbart.

Sind Mietgarantien grundsätzlich unseriös?

Nein. Sie sind ein legitimes Vermarktungsinstrument, insbesondere bei Neubau. Problematisch wird es, wenn die Garantie als dauerhafte Rendite dargestellt wird und der Preisaufschlag unerwähnt bleibt.

Lohnt sich kurzfristige Vermietung nicht mehr?

Sie erzielt höhere Tagespreise, aber auch höhere Verwaltungs- und Instandhaltungskosten und mehr Leerstand. Vor allem ist sie rechtlich eingeschränkt — prüfen Sie die Hausordnung, bevor Sie damit kalkulieren.

Zählt die Wertsteigerung nicht auch?

Doch, sie ist ein wesentlicher Teil der Gesamtrendite. Sie ist nur nicht planbar und sollte nicht als sichere Größe in eine Kalkulation eingehen.

Wie wirkt sich die deutsche Besteuerung aus?

Die Einkünfte bleiben in Deutschland freigestellt, erhöhen über den Progressionsvorbehalt aber Ihren Steuersatz auf das übrige Einkommen. Der Effekt gehört in die Nettorechnung.

Der nächste Schritt

Für jedes Objekt, das Sie prüfen, können wir das erzielbare Mietniveau anhand tatsächlich abgeschlossener Verträge in derselben Anlage einordnen — nicht anhand von Angebotspreisen. Das ist der Unterschied zwischen einer Prognose und einer Schätzung.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag gibt den Stand Juli 2026 wieder und dient der allgemeinen Information. Er stellt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar und ersetzt keine individuelle Prüfung Ihres Falls. Die Rechenbeispiele sind illustrativ; tatsächliche Erträge hängen von Objekt, Lage, Mietniveau und Ihrer persönlichen Steuersituation ab. Eine Haftung für Vollständigkeit und Richtigkeit wird nicht übernommen.

Herausgegeben von Pearl Property Pattaya — deutsch-thailändische Immobilienagentur in Pattaya seit 2015. Beratung auf Deutsch und Englisch.

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