Nominee-Strukturen unter Druck: Warum die verschärfte Durchsetzung für saubere deutsche Käufer eine gute Nachricht ist

Kurz beantwortet: Thailand geht verstärkt gegen Scheingesellschaften vor, bei denen thailändische Strohleute Anteile halten, damit Ausländer faktisch Grundstücke kontrollieren. Wer eine Eigentumswohnung im Freehold auf den eigenen Namen kauft, ist davon nicht betroffen. Für saubere Käufer verbessert die Durchsetzung die Marktlage sogar — sie verknappt das Angebot an unsauber gehaltenen Objekten und stärkt geprüftes Eigentum.

Wenn deutsche Medien über „Razzien in Thailand“ berichten, kommt regelmäßig die Frage: Ist mein Kauf in Pattaya jetzt gefährdet? Die kurze Antwort für die meisten unserer Kunden lautet nein — und es lohnt sich zu verstehen, warum.

Die Verschärfung trifft eine Konstruktion, von der wir seit Jahren abraten. Wer bei uns eine Eigentumswohnung im Freehold gekauft hat, hat mit dem Thema schlicht nichts zu tun.

— Peer Johannsen, Managing Director, Pearl Property Pattaya (seit 2015)

Worum es tatsächlich geht

Ausländer dürfen in Thailand kein Grundeigentum halten. Um diese Grenze zu umgehen, wurde jahrelang eine thailändische Gesellschaft zwischengeschaltet: Der ausländische Käufer hält die zulässige Minderheit, thailändische Gesellschafter halten den Rest — allerdings nur auf dem Papier. Sie bringen kein eigenes Kapital ein, tragen kein Risiko und haben kein wirtschaftliches Interesse.

Genau das ist nach thailändischem Recht unzulässig. Neu ist nicht die Rechtslage, sondern die Konsequenz, mit der sie durchgesetzt wird: Behörden prüfen inzwischen die Herkunft der Einlagen thailändischer Gesellschafter und die tatsächliche Geschäftstätigkeit der Gesellschaft.

Wen es betrifft — und wen nicht

Die weit überwiegende Zahl deutscher Käufer in Pattaya kauft eine Eigentumswohnung im Freehold. Diese Gruppe ist von der Entwicklung nicht berührt — im Gegenteil.

Warum das für saubere Käufer gut ist

Erstens: klarere Preisbildung. Über Nominee-Strukturen gehaltene Objekte wurden lange gehandelt, als wären sie vollwertiges Eigentum. Je deutlicher das Risiko sichtbar wird, desto klarer trennt der Markt zwischen belastbarem und angreifbarem Eigentum. Wer sauber hält, steht beim Wiederverkauf relativ besser da.

Zweitens: bessere Due Diligence als Standard. Käufer und finanzierende Banken prüfen inzwischen genauer. Das erhöht den Aufwand, senkt aber die Wahrscheinlichkeit, in eine Altlast zu geraten.

Drittens: Verlagerung zum Condominium. Wer Rechtssicherheit will, landet bei der Eigentumswohnung — der einzigen Form, in der Ausländer ohne Konstruktion Volleigentum erwerben. Das stützt die Nachfrage genau in dem Segment, in dem deutsche Käufer ohnehin überwiegend unterwegs sind.

Was Sie prüfen sollten, wenn Sie bereits über eine Gesellschaft halten

• Haben die thailändischen Gesellschafter ihre Einlagen nachweislich aus eigenen Mitteln erbracht?
• Übt die Gesellschaft eine reale, dokumentierte Geschäftstätigkeit aus?
• Existieren vorunterzeichnete Anteilsübertragungen, Blanko-Vollmachten oder Darlehensverträge, die die Gesellschafterstellung wirtschaftlich aushöhlen?
• Werden Bilanzen und Steuererklärungen ordnungsgemäß eingereicht?

Ist eine dieser Fragen unangenehm zu beantworten, gehört der Fall in die Hand einer thailändischen Anwaltskanzlei — nicht eines Maklers. Eine Umstrukturierung ist in vielen Fällen möglich, aber sie braucht Vorlauf.

Was das für einen anstehenden Kauf heißt

Die praktische Konsequenz ist unspektakulär: Kaufen Sie eine Eigentumswohnung im Freehold, lassen Sie sich die Ausländerquote schriftlich bestätigen, führen Sie den Kaufpreis nachweislich aus dem Ausland ein und lassen Sie sich die Eigentumsurkunde auf Ihren eigenen Namen ausstellen. Damit ist das Thema für Sie erledigt.

Wird Ihnen eine Villa „über eine Firma“ angeboten und der Makler stellt das als üblich und alternativlos dar, ist das kein Verkaufsargument, sondern ein Warnsignal.

Häufig gestellte Fragen

Kann mir meine Eigentumswohnung weggenommen werden?

Nicht, wenn sie im Freehold auf Ihren Namen eingetragen ist und der Kaufpreis ordnungsgemäß aus dem Ausland eingeführt wurde. Das ist der gesetzlich vorgesehene Weg für Ausländer.

Ich halte eine Villa über eine Firma. Was soll ich tun?

Lassen Sie die Struktur anwaltlich bewerten, bevor ein Anlass von außen entsteht. Je nach Befund kommen eine Umstellung auf eine langfristige Pacht oder ein Verkauf in Betracht — beides braucht Zeit.

Sinken dadurch die Immobilienpreise in Pattaya?

Betroffen ist vor allem das Segment der über Gesellschaften gehaltenen Villen und Grundstücke. Der Markt für Eigentumswohnungen im Freehold wird davon eher gestützt als belastet.

Ist eine thailändische Gesellschaft immer problematisch?

Nein. Eine Gesellschaft mit echter Geschäftstätigkeit und real beteiligten Gesellschaftern ist zulässig. Problematisch ist die Gesellschaft, die ausschließlich existiert, um Grundeigentum zu halten.

Betrifft mich das, wenn meine thailändische Ehefrau Eigentümerin ist?

Als thailändische Staatsangehörige darf sie Grundeigentum halten. Prüfen lassen sollten Sie, wie Ihre eigene Position abgesichert ist — insbesondere für Trennung und Erbfall.

Der nächste Schritt

Wenn Sie unsicher sind, wie Ihr Objekt gehalten wird, ist der erste Schritt ein Blick in die Eigentumsurkunde: Steht dort Ihr Name, oder der einer Gesellschaft? Wir sehen uns Ihre Unterlagen an und sagen Ihnen, ob Handlungsbedarf besteht.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag gibt den Stand Juli 2026 wieder und dient der allgemeinen Information. Er stellt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar und ersetzt keine individuelle Prüfung Ihres Falls. Gesetze, Gebühren und Verwaltungspraxis in Thailand können sich ändern. Ziehen Sie für Ihre konkrete Gestaltung eine thailändische Anwaltskanzlei sowie einen Steuerberater mit Auslandsbezug hinzu. Eine Haftung für Vollständigkeit und Richtigkeit wird nicht übernommen.

Herausgegeben von Pearl Property Pattaya — deutsch-thailändische Immobilienagentur in Pattaya seit 2015. Beratung auf Deutsch und Englisch.

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