Freehold, Leasehold oder Thai-Firma? Die drei Eigentumsformen für deutsche Käufer im ehrlichen Vergleich

Kurz beantwortet: Für deutsche Käufer ist Freehold an einer Eigentumswohnung die einzige Form von echtem Volleigentum auf den eigenen Namen. Leasehold ist ein befristetes Nutzungsrecht mit deutlich schwächerem Wiederverkaufswert. Die Thai-Firma zum bloßen Halten einer Wohnimmobilie ist rechtlich angreifbar — davon raten wir ab.

Wer in Pattaya sucht, bekommt dieselbe Wohnung manchmal in zwei Varianten angeboten: einmal „Freehold“, einmal „Leasehold“, oft mit spürbarem Preisunterschied. Dahinter stehen völlig verschiedene Rechtspositionen. Der Preisunterschied bildet diesen Unterschied selten vollständig ab — und beim Wiederverkauf holt er Sie ein.

Beim Kauf fühlt sich Leasehold wie ein Rabatt an. Beim Verkauf zehn Jahre später ist es ein Abschlag, den der nächste Käufer noch härter kalkuliert als Sie damals.

— Peer Johannsen, Managing Director, Pearl Property Pattaya (seit 2015)

Freehold: Volleigentum auf Ihren Namen

Freehold bedeutet, dass Sie als ausländische Privatperson im Grundbuch als Eigentümer der Einheit eingetragen sind. Die Eigentumsurkunde (Chanote) trägt Ihren Namen. Das Recht ist unbefristet, frei vererblich, frei verkäuflich und frei belastbar.

Voraussetzung ist die Ausländerquote: Höchstens 49 % der Wohnfläche einer Anlage dürfen ausländischen Eigentümern gehören. Ist die Quote frei und wurde der Kaufpreis nachweislich aus dem Ausland eingeführt, steht dem Freehold-Erwerb nichts entgegen.

Für die weit überwiegende Zahl deutscher Käufer ist das die richtige Wahl — auch dann, wenn eine vergleichbare Leasehold-Einheit günstiger zu haben wäre.

Leasehold: befristetes Nutzungsrecht

Leasehold ist kein Eigentum, sondern ein langfristiger Pachtvertrag — üblich sind 30 Jahre, häufig mit vertraglich zugesagten Verlängerungsoptionen. Nach thailändischem Recht ist ein Pachtvertrag über Wohnimmobilien auf 30 Jahre begrenzt; Verlängerungen sind schuldrechtliche Zusagen, keine dinglich gesicherten Rechte.

Das ist der entscheidende Punkt, der in Verkaufsgesprächen oft untergeht: Eine Verlängerungsoption bindet den heutigen Eigentümer. Ob sie gegenüber einem Rechtsnachfolger — etwa nach einem Verkauf der Anlage oder im Erbfall — durchsetzbar ist, ist rechtlich nicht gesichert.

Leasehold kann trotzdem sinnvoll sein: wenn die Ausländerquote im Wunschgebäude ausgeschöpft ist, wenn die Nutzung klar zeitlich begrenzt geplant ist, oder wenn der Preisabschlag groß genug ist, um das Risiko abzubilden. Als Kapitalanlage mit Wiederverkaufsabsicht ist es die schwächere Position.

Die Thai-Firma: warum wir abraten

Die dritte Variante ist eine thailändische Gesellschaft, die die Immobilie hält, mit dem ausländischen Käufer als Minderheitsgesellschafter und thailändischen Mitgesellschaftern für die restlichen Anteile. Gedacht war diese Konstruktion für echte operative Unternehmen. Verwendet wurde sie jahrelang, um die Eigentumsbeschränkungen bei Grundstücken zu umgehen.

Halten die thailändischen Gesellschafter ihre Anteile nur zum Schein — als sogenannte Nominees, ohne eigenes wirtschaftliches Interesse —, ist das nach thailändischem Recht unzulässig. Die Durchsetzung ist in den vergangenen Jahren deutlich verschärft worden.

Für eine Eigentumswohnung ist die Konstruktion ohnehin überflüssig: Freehold steht Ihnen direkt offen. Für Grundstücke und Villen ist sie ein reales Risiko, das über der gesamten Haltedauer besteht — und beim Verkauf jeden sorgfältig prüfenden Käufer abschreckt. Wir begleiten solche Strukturen nicht.

Der Vergleich auf einen Blick

Die praktische Entscheidungsregel

• Sie wollen eine Eigentumswohnung und die Quote ist frei → Freehold, ohne Diskussion.
• Sie wollen dieses eine Gebäude, die Quote ist voll → Leasehold nur mit spürbarem Preisabschlag und geprüfter Verlängerungsklausel. Sonst ein anderes Gebäude.
• Sie wollen ein Haus mit Grundstück → Gebäude in Ihrem Eigentum, Grundstück langfristig gepachtet. Keine Nominee-Gesellschaft.
• Sie planen ein operatives Geschäft in Thailand → Gesellschaft ja, aber als echtes Unternehmen mit realer Geschäftstätigkeit.

Häufig gestellte Fragen

Ist Leasehold in Thailand unsicher?

Die 30 Jahre selbst sind rechtlich gut abgesichert und im Grundbuch eintragbar. Unsicher ist die Verlängerung darüber hinaus — sie ist eine schuldrechtliche Zusage. Kalkulieren Sie den Wert der Immobilie deshalb über 30 Jahre, nicht über 90.

Kann ich Leasehold später in Freehold umwandeln?

Nur, wenn im Gebäude Ausländerquote frei wird und der Eigentümer verkaufsbereit ist. Das ist möglich, aber nichts, worauf sich eine Kaufentscheidung stützen sollte.

Was ist mit einer Wohnung auf den Namen meiner thailändischen Ehefrau?

Rechtlich zulässig — sie ist dann Eigentümerin, mit allen Konsequenzen bei Trennung und im Erbfall. Wer diesen Weg wählt, sollte die Absicherung vertraglich regeln, nicht auf Vertrauen bauen.

Warum ist Leasehold günstiger?

Weil weniger verkauft wird: ein befristetes Nutzungsrecht statt unbefristetem Eigentum. Prüfen Sie, ob der Abschlag den Unterschied tatsächlich abbildet — häufig liegt er darunter.

Wie erkenne ich eine Nominee-Struktur im Angebot?

Wenn eine Villa oder ein Grundstück „über eine Firma“ angeboten wird und die thailändischen Gesellschafter dem Verkäufer unbekannt sind oder ihre Anteile fremdfinanziert wurden, ist Vorsicht geboten. Lassen Sie die Gesellschaft anwaltlich prüfen, bevor Sie reservieren.

Der nächste Schritt

Bevor Sie sich auf eine Eigentumsform festlegen, lohnt die Frage, ob es im Zielgebäude oder in vergleichbarer Lage eine Freehold-Alternative gibt. Wir prüfen die Quotenlage in den Anlagen Ihrer Auswahl und sagen Ihnen, wo Freehold real verfügbar ist.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag gibt den Stand Juli 2026 wieder und dient der allgemeinen Information. Er stellt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar und ersetzt keine individuelle Prüfung Ihres Falls. Gesetze, Gebühren und Verwaltungspraxis in Thailand können sich ändern. Ziehen Sie für Ihre konkrete Gestaltung eine thailändische Anwaltskanzlei sowie einen Steuerberater mit Auslandsbezug hinzu. Eine Haftung für Vollständigkeit und Richtigkeit wird nicht übernommen.

Herausgegeben von Pearl Property Pattaya — deutsch-thailändische Immobilienagentur in Pattaya seit 2015. Beratung auf Deutsch und Englisch.

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