Erbfall Thailand–Deutschland: Was mit Ihrer Pattaya-Immobilie passiert — und warum Sie zwei Testamente brauchen

Kurz beantwortet: Für eine in Thailand belegene Immobilie gilt thailändisches Erbrecht, für Ihr übriges Vermögen in der Regel deutsches. Thailand kennt keinen Pflichtteil und erhebt keine Erbschaftsteuer auf die Immobilie selbst — bei der Umschreibung auf die Erben fällt aber eine Übertragungssteuer an. Ohne thailändisches Testament wird die Abwicklung für Ihre Erben aufwendig und dauert oft über ein Jahr.

Der Immobilienkauf in Pattaya wird meist sorgfältig geprüft. Was danach fast nie geregelt wird, ist der Fall, der mit Sicherheit eintritt: Was passiert mit der Wohnung, wenn der Eigentümer stirbt? Diese Lücke ist teuer — nicht für Sie, sondern für Ihre Erben.

Die meisten unserer deutschen Eigentümer haben ein Testament — in Deutschland. Für die thailändische Wohnung greift es nur mittelbar, und die Erben stehen dann vor einem Gericht in Chonburi, ohne thailändische Sprache und ohne benannten Nachlassverwalter.

— Peer Johannsen, Managing Director, Pearl Property Pattaya (seit 2015)

Welches Recht gilt für welchen Teil des Nachlasses?

Das internationale Erbrecht spaltet den Nachlass auf. Für unbewegliches Vermögen — also Ihre Eigentumswohnung in Pattaya — gilt das Recht des Belegenheitsstaates, hier thailändisches Recht. Für bewegliches Vermögen und Ihr Vermögen in Deutschland gilt in der Regel deutsches Erbrecht.

Praktisch heißt das: Ein deutsches Testament ist für die thailändische Immobilie nicht wirkungslos, aber es muss in Thailand anerkannt, übersetzt, legalisiert und vom Gericht gewürdigt werden. Jeder dieser Schritte kostet Zeit und Geld — und ein thailändisches Gericht wendet trotzdem thailändisches Erbrecht auf die Immobilie an.

Der wichtigste Unterschied: kein Pflichtteil

Deutsches Erbrecht schützt nahe Angehörige über den Pflichtteil. Enterbte Kinder oder Ehegatten haben Anspruch auf einen Mindestanteil. Thailändisches Recht kennt dieses Institut nicht. Wer im thailändischen Testament nicht bedacht ist, geht bezogen auf die thailändische Immobilie leer aus.

Das schneidet in beide Richtungen. Es gibt Ihnen Gestaltungsfreiheit, die das deutsche Recht nicht bietet. Es bedeutet aber auch, dass eine unbedachte oder veraltete Verfügung Angehörige vollständig ausschließen kann — ohne Korrekturmöglichkeit über einen Pflichtteil.

Ohne Testament: die gesetzliche Erbfolge nach thailändischem Recht

Fehlt ein thailändisches Testament, greift die thailändische gesetzliche Erbfolge. Sie ordnet die Erben in Klassen, wobei der Ehegatte je nach vorhandener Klasse einen unterschiedlichen Anteil erhält. Die Verteilung weicht deutlich von der deutschen ab — insbesondere die Stellung des überlebenden Ehegatten ist nicht vergleichbar.

Hinzu kommt das praktische Problem: Ohne benannten Nachlassverwalter muss zuerst gerichtlich ein Verwalter bestellt werden, bevor überhaupt etwas umgeschrieben werden kann. Für Erben, die kein Thai sprechen und nicht im Land leben, ist das der eigentliche Engpass.

Was Ausländer erben können — und was nicht

Hier gilt dieselbe Grenze wie beim Kauf. Eine Eigentumswohnung im Freehold können ausländische Erben übernehmen und halten — vorausgesetzt, die Ausländerquote des Gebäudes lässt es zu. Ist die Quote zum Zeitpunkt des Erbfalls ausgeschöpft, muss die Einheit in der Regel innerhalb einer gesetzten Frist veräußert werden.

Bei Grundstücken ist die Lage strenger: Ausländer dürfen Land in Thailand nicht als Eigentum halten. Ein ausländischer Erbe kann als Erbe eingetragen werden, muss das Grundstück aber grundsätzlich innerhalb einer Frist veräußern. Wer in Pattaya eine Villa über eine Pachtkonstruktion hält, sollte die Nachfolgeregelung deshalb bereits im Pachtvertrag mitdenken.

Steuern im Erbfall

Ein Doppelbesteuerungsabkommen für Erbschaften besteht zwischen Deutschland und Thailand nicht. Ob und wie thailändische Abgaben angerechnet werden, ist im Einzelfall zu prüfen.

Die praktische Empfehlung: zwei abgestimmte Testamente

Bewährt hat sich ein Testament je Rechtsordnung, wobei sich beide ausdrücklich aufeinander beziehen und gegenseitig begrenzen:

• Ein thailändisches Testament, das ausschließlich das in Thailand belegene Vermögen regelt, in thailändischer Sprache errichtet und einen Nachlassverwalter benennt.
• Ein deutsches Testament, das das übrige Vermögen regelt und das thailändische Vermögen ausdrücklich ausnimmt.

Entscheidend ist die Abstimmung. Zwei unabhängig errichtete Testamente können sich gegenseitig widerrufen — insbesondere, wenn eines eine pauschale Widerrufsklausel enthält. Das ist der häufigste Fehler und macht die sorgfältige Vorsorge im Ergebnis wertlos.

Häufig gestellte Fragen

Reicht mein deutsches Testament für die Wohnung in Pattaya?

Es ist nicht wirkungslos, aber unpraktisch. Es muss übersetzt, legalisiert und vom thailändischen Gericht gewürdigt werden, und für die Immobilie gilt trotzdem thailändisches Erbrecht. Ein separates thailändisches Testament verkürzt das Verfahren erheblich.

Kann meine thailändische Ehefrau die Wohnung erben?

Ja. Als thailändische Staatsangehörige unterliegt sie keinen Beschränkungen — weder bei der Eigentumswohnung noch bei Grundstücken.

Was passiert, wenn die Ausländerquote im Erbfall voll ist?

Ausländische Erben können die Einheit dann nicht im Freehold halten und müssen sie in der Regel innerhalb einer gesetzten Frist veräußern. Der Erlös steht ihnen zu.

Wie lange dauert die Abwicklung in Thailand?

Mit thailändischem Testament und benanntem Nachlassverwalter üblicherweise mehrere Monate. Ohne Testament kommt die gerichtliche Bestellung eines Verwalters hinzu, was das Verfahren regelmäßig über ein Jahr streckt.

Muss ich die thailändische Immobilie in Deutschland angeben?

Ja, bei unbeschränkter Steuerpflicht erfasst die deutsche Erbschaftsteuer das Weltvermögen einschließlich der thailändischen Immobilie.

Der nächste Schritt

Wenn Sie in Pattaya Eigentum halten und noch kein thailändisches Testament haben, ist das die Lücke mit dem schlechtesten Verhältnis von Aufwand zu Risiko. Wir vermitteln Ihnen deutschsprachig begleitete thailändische Anwaltskanzleien, die beide Testamente aufeinander abstimmen.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag gibt den Stand Juli 2026 wieder und dient der allgemeinen Information. Er stellt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar und ersetzt keine individuelle Prüfung Ihres Falls. Gesetze, Gebühren und Verwaltungspraxis in Thailand können sich ändern. Ziehen Sie für Ihre konkrete Gestaltung eine thailändische Anwaltskanzlei sowie einen Steuerberater mit Auslandsbezug hinzu. Eine Haftung für Vollständigkeit und Richtigkeit wird nicht übernommen.

Herausgegeben von Pearl Property Pattaya — deutsch-thailändische Immobilienagentur in Pattaya seit 2015. Beratung auf Deutsch und Englisch.

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