Als Deutscher eine Eigentumswohnung in Pattaya kaufen (2026): Ausländerquote, Devisennachweis und die 7 Schritte bis zur Eigentumsurkunde

Kurz beantwortet: Deutsche können in Pattaya eine Eigentumswohnung als vollwertiges Eigentum (Freehold) erwerben, solange die Ausländerquote des Gebäudes von 49 % der Wohnfläche nicht ausgeschöpft ist. Voraussetzung ist, dass der Kaufpreis in Fremdwährung aus dem Ausland überwiesen und erst in Thailand umgetauscht wird. Vom Reservierungsvertrag bis zur Eigentumsurkunde vergehen typischerweise vier bis acht Wochen.

Grundstücke und Häuser stehen Ausländern in Thailand nicht als Eigentum offen — Eigentumswohnungen schon, und zwar seit 1992 ohne Umwege über Firmenkonstruktionen. Für deutsche Käufer ist der Kauf damit rechtlich unkomplizierter als sein Ruf. Woran Übertragungen tatsächlich scheitern, sind fast nie die Eigentumsregeln, sondern zwei Formalien: eine ausgeschöpfte Ausländerquote und ein fehlerhaft ausgeführter Geldtransfer.

Wir sehen jedes Jahr Käufer, die den Kaufpreis in Euro nach Thailand schicken und ihn in Deutschland umtauschen lassen. Das Geld ist da, die Wohnung ist bezahlt — und das Land Office lehnt die Umschreibung trotzdem ab, weil der Devisennachweis fehlt.

— Peer Johannsen, Managing Director, Pearl Property Pattaya (seit 2015)

Die Ausländerquote: 49 % der Wohnfläche

Pro Wohnanlage dürfen maximal 49 % der gesamten Wohnfläche auf ausländische Eigentümer entfallen; die verbleibenden 51 % müssen thailändischen Eigentümern gehören. Diese Quote gilt je Gebäude, nicht je Einheit — dieselbe Wohnung kann also im Freehold verfügbar sein oder nicht, je nachdem, wer im Haus zuletzt verkauft hat.

In gefragten Beachfront-Gebäuden ist die Auslandsquote regelmäßig ausgeschöpft. Lassen Sie sich deshalb vor der Reservierung eine schriftliche, datierte Quotenbestätigung der Hausverwaltung geben. Eine mündliche Zusage des Verkäufers oder eines Maklers ist an dieser Stelle wertlos: Ist die Quote voll, bleibt nur Leasehold — eine andere Rechtsposition mit anderem Wiederverkaufswert.

Der Devisennachweis (FET) — der häufigste Grund für geplatzte Termine

Für die Eintragung als ausländischer Freehold-Eigentümer verlangt das Land Office den Nachweis, dass der Kaufpreis aus dem Ausland nach Thailand geflossen ist. Diesen Nachweis stellt die empfangende thailändische Bank aus: das Foreign Exchange Transaction Form, kurz FET (früher Thor Tor 3).

Damit die Bank das Formular ausstellen kann, müssen drei Bedingungen erfüllt sein:

• Die Überweisung erfolgt in Fremdwährung — Euro, US-Dollar, Franken. Der Umtausch in Baht muss in Thailand stattfinden, nicht bei Ihrer Hausbank.
• Empfänger ist ein Konto bei einer thailändischen Geschäftsbank.
• Im Verwendungszweck steht der Zweck ausdrücklich, üblicherweise „for the purchase of a condominium unit“, zusammen mit Ihrem Namen als Käufer.

Ab 50.000 US-Dollar je Transaktion stellt die Bank das FET automatisch aus; darunter ist es nach den Vorgaben der Bank of Thailand nicht zwingend, wird vom Land Office aber trotzdem erwartet — die Banken stellen es auf Anfrage praktisch immer aus. Fordern Sie es aktiv an, und zwar bevor der Übertragungstermin steht.

Die sieben Schritte bis zur Eigentumsurkunde

1. Quote prüfen. Schriftliche Bestätigung der freien Ausländerquote für genau diese Einheit.
2. Reservierung. Reservierungsvereinbarung gegen Anzahlung, üblich sind 100.000 bis 200.000 ฿. Sie nimmt die Einheit vom Markt.
3. Due Diligence. Prüfung der Eigentumsurkunde (Chanote), etwaiger Belastungen, offener Hausgelder und der Identität des Verkäufers.
4. Kaufvertrag. Prüfung und Unterzeichnung, mit klarer Regelung, wer Übertragungsgebühr und Steuern trägt.
5. Geldtransfer. Überweisung in Fremdwährung, Umtausch in Thailand, FET-Formular anfordern.
6. Übertragung am Land Office. Restzahlung, Gebühren, Umschreibung — persönlich oder per Vollmacht.
7. Eigentumsurkunde. Der Chanote trägt Ihren Namen auf der Rückseite.

Bei einer fertiggestellten Wiederverkaufswohnung dauert der Ablauf in der Regel vier bis acht Wochen. Persönliche Anwesenheit ist nur beim Land-Office-Termin nötig — und auch dort ersetzbar durch eine notarielle Vollmacht.

Was der Kauf kostet

Über den Kaufpreis hinaus fallen Erwerbsnebenkosten von rund 3 bis 6 % an. Die Verteilung zwischen Käufer und Verkäufer ist verhandelbar und gehört in den Vertrag — marktüblich ist eine Teilung der Übertragungsgebühr.

Marktwerte Pattaya, Stand Juli 2026: Median-Kaufpreis einer Eigentumswohnung ฿7.149.000, Durchschnitt ฿144.417 pro m².

Steuern: was in Thailand anfällt, was in Deutschland

Der Kauf selbst löst in Deutschland keine Steuer aus. Relevant wird es, sobald Sie vermieten oder verkaufen — und dann in beiden Ländern.

In Thailand werden Mieteinnahmen nach einem Pauschalabzug von 30 % progressiv mit bis zu 35 % besteuert, unabhängig von Ihrem Visum. In Deutschland gilt das Welteinkommensprinzip: Die Einkünfte sind anzugeben. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Thailand — in Kraft seit dem 1. Januar 1967 — verhindert die doppelte Belastung, führt bei thailändischen Mieteinkünften aber regelmäßig zum Progressionsvorbehalt: Die Einkünfte selbst bleiben in Deutschland freigestellt, heben aber Ihren Steuersatz auf das übrige Einkommen.

Das ist der Punkt, an dem pauschale Renditeversprechen auseinanderfallen. Rechnen Sie Ihre Nettorendite mit Ihrem persönlichen deutschen Steuersatz durch, nicht mit der Bruttorendite aus dem Exposé.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich als Deutscher ein Haus mit Grundstück in Pattaya kaufen?

Das Grundstück nicht als Eigentum. Üblich sind ein langfristiger Pachtvertrag (Leasehold, meist 30 Jahre mit Verlängerungsoption) oder das Eigentum am Gebäude bei gepachtetem Grund. Eigentumswohnungen sind der einzige Weg zu echtem Freehold-Eigentum auf Ihren Namen.

Muss ich für den Kauf ein thailändisches Visum haben?

Nein. Der Erwerb einer Eigentumswohnung ist unabhängig vom Aufenthaltsstatus. Ein Touristenvisum genügt; für den Land-Office-Termin reicht sogar eine Vollmacht.

Was passiert mit der Wohnung im Erbfall?

Thailändisches Recht gilt für in Thailand belegene Immobilien und kennt keinen Pflichtteil. Ohne thailändisches Testament wird die Abwicklung für die Erben langwierig. Empfehlenswert sind zwei aufeinander abgestimmte Testamente — eines in Deutschland, eines in Thailand.

Kann ich den Verkaufserlös später wieder nach Deutschland zurückführen?

Ja. Genau dafür ist das FET-Formular aus dem Kauf wichtig: Es belegt, dass das Geld ursprünglich aus dem Ausland eingeführt wurde, und ist die Grundlage für die Rückführung des Erlöses. Bewahren Sie es dauerhaft auf.

Wie hoch ist die Mietrendite in Pattaya realistisch?

Brutto liegen 5 bis 8 % je nach Lage im Rahmen. Netto — nach Hausgeld, Verwaltung, Leerstand und Steuer — bleibt regelmäßig mehrere Prozentpunkte weniger. Angebote mit garantierten 10 % und mehr sollten Sie sich vertraglich im Detail zeigen lassen.

Der nächste Schritt

Wenn Sie einen konkreten Kauf prüfen, ist die Quotenbestätigung der erste Schritt — vor der Reservierung, nicht danach. Wir übernehmen die Abfrage bei der Hausverwaltung, prüfen den Chanote und begleiten Sie auf Deutsch bis zum Termin am Land Office.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag gibt den Stand Juli 2026 wieder und dient der allgemeinen Information. Er stellt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar und ersetzt keine individuelle Prüfung Ihres Falls. Gesetze, Gebühren und Verwaltungspraxis in Thailand können sich ändern. Ziehen Sie für Ihre konkrete Gestaltung eine thailändische Anwaltskanzlei sowie einen Steuerberater mit Auslandsbezug hinzu. Eine Haftung für Vollständigkeit und Richtigkeit wird nicht übernommen.

Herausgegeben von Pearl Property Pattaya — deutsch-thailändische Immobilienagentur in Pattaya seit 2015. Beratung auf Deutsch und Englisch.

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